3 Dinge, die ich als Immobilieninvestorin gern vorher gewusst hätte

Heute geht es um meine eigenen Erfahrungen als Immobilienbesitzerin, als Teil einer Blogparade zum Thema #NichtWissen, die Susanne von atemsinn.ch ins Leben gerufen hat. Bei dieser Blogparade teilen Blogger aus verschiedensten Richtungen ihre Gedanken zum Thema #NichtWissen.

Bei mir geht es dabei natürlich um Immobilien. Ich hoffe, dass mein Nicht-Wissen von damals für dich heute zu ein paar Aha-Momenten führt. Viel Spaß beim Lesen!

Über das Nicht-Wissen

Ist Nicht-Wissen peinlich?

Manchmal kommt es mir so vor, wenn ich irgendwo als blutige Anfängerin „entlarvt“ werde.

Wenn ich mich an einer neuen Fremdsprache versuche und dann an der Kasse im Supermarkt doch nur Bahnhof verstehe.

Oder, Gott bewahre, wenn mich jemand etwas zum Thema Immobilien fragt und ich die Antwort nicht direkt kenne.

Seien wir ehrlich: Egal, wie viel man schon auf einem Gebiet weiß, es wird nie 100% sein.

Mir gefällt die Philosophie des lebenslangen Lernens.

Aber selbst, wenn es nicht peinlich ist, kann Nicht-Wissen doch zumindest Unsicherheit auslösen.

(Ach ja: weil ich das Gefühl von Unsicherheit so gut kenne, habe ich auch diesen Blogartikel geschrieben für Neulinge auf der Eigentümerversammlung: Ablauf Eigentümerversammlung)

Wichtig ist, was man daraus macht. Es ist wie bei Fehlern: wenn man sie nutzt, um besser zu werden und etwas zu lernen verwandeln sie sich in ein Wort mit exakt den gleichen Buchstaben, aber komplett anderer Bedeutung. Aus F-E-H-L-E-R wird H-E-L-F-E-R.

In Bezug auf Immobilien und das Vermieter-Dasein teile ich deshalb heute gern mein Nicht-Wissen von damals und hoffe, es kann dir heute oder in Zukunft zum Helfer werden.

Meine erste Immobilie

Meine erste Immobilie war ein Gewerbeimmobilien-Neubau. Ein Bürogebäude mit einer kleinen Halle und einem Parkplatz. Der Mieter stand fest, ich war private Einzelinvestorin.

Meinen Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin hatte ich frisch in der Tasche und so kannte ich, zumindest in der Theorie, alle Vorgänge, die da so zu passieren hatten: Grundstücksauswahl, Grundstückskaufvertrag, eine Idee, wie das Ganze aussehen sollte, einen Bauunternehmer finden, Finanzierung klären, Rendite berechnen.

Aber selbst mein Vorwissen schützte mich nicht vor ein paar unangenehmen Überraschungen. Am Ende lernt man das Schwimmen eben nicht am Beckenrand, sondern erst, wenn man ins kalte Wasser springt.

Hier also meine Top 3 Nicht-Wissen-Erkenntnisse:

1. Die Cashflow-Rechnung ohne die Krankenkasse gemacht

Schön, wenn die monatlichen Mieteinnahmen für ein dickes Plus auf dem Bankkonto sorgen.

Dass da noch ein paar Abzüge kommen, dürfte den meisten klar sein: die finanzierende Bank möchte bedient werden, Vater Staat freut sich über Steuereinnahmen, du hast nicht-umlagefähige Nebenkosten und auch die vorausschauende Bildung einer Instandhaltungsrücklage macht Sinn (übrigens schon beim Neubau!).

Auch, wenn ein negativer Cashflow (also Kosten größer als Einnahmen) in der Anfangszeit eines Immobilieninvests durchaus vorkommen kann, sollte er doch mittelfristig positiv werden. Ansonsten zahlst du bei deiner Immobilie drauf.

Was mir nicht klar war:

Als freiwilliges Mitglied einer gesetzlichen Krankenkasse zählten bei mir nun auch die Mieteinnahmen bei der Beitragsberechnung mit. Dadurch rutschte ich in den Höchstsatz für die gesetzliche Krankenkasse und hatte mal eben ein paar Hundert Euro weniger jeden Monat im Portemonnaie.

Übrigens: wenn du als Angestellter pflichtversichert bei einer gesetzlichen Krankenkasse bist, trifft das auf dich nicht zu. Ebenso, wenn du Mitglied einer privaten Krankenversicherung bist. Denn dort berechnen sich die Beiträge nicht nach der Höhe deines Einkommens.

Solltest du aber, z. B. als Selbstständige(r), freiwilliges Mitglied einer gesetzlichen Krankenkasse sein und noch nicht den Höchstsatz zahlen, lohnt es sich, dich darüber zu informieren, was mit deinem Beitrag passiert, sobald du Mieteinnahmen hast.

2. Wenn der Zeitplan gesprengt wird: laufende Kosten ohne Mieteinnahmen

Auf der noch grünen Wiese in einem neu ausgewiesenen Gewerbegebiet meiner Heimatgemeinde sollte schon bald die geplante Gewerbeimmobilie entstehen.

Ich war schon weit gekommen im Planungsprozess: das Grundstück war ausgesucht, der Grundstückskaufvertrag geschlossen, mit der Bank war alles unter Dach und Fach und das Generalbauunternehmen stand parat.

Und dann konnte der Bau nicht beginnen.

Warum?

Die Entwässerungsplanung für das Baugebiet, das die Kommune den nächsthöheren Instanzen vorgelegt hatte, lief nicht durch.

Und bis das nicht geklärt war, durfte die Erschließung der Grundstücke nicht vorangetrieben und im gesamten Neubaugebiet kein einziger Spatenstich getan werden.

Das Bauamt versicherte mir (und den anderen ungeduldigen Bauwilligen in der Nachbarschaft), man arbeite „mit Hochdruck“ an der Sache, um hier schnell weiter zu kommen und verwies ansonsten auf den Grundstückskaufvertrag. Hier stand es geschrieben: der Bau durfte erst beginnen, wenn die Erschließung abgeschlossen war.

Am Ende verzögerte sich alles um fast zwei Jahre.

Die Folgen waren für mich kostspielig:

• Ich musste Bereithaltungszinsen bei der Bank zahlen, da ich den Kredit noch nicht abgerufen hatte.
• Das Genralbauunternehmen korrigierte seinen Preis aufgrund zwischenzeitlicher Teuerungen in der Baubranche nach oben und ich musste nachfinanzieren.

Schadenersatz durch die Gemeinde? Fehlanzeige.

Mein Mieter stand in einem ungekündigten Mietverhältnis und so war es hier „nur“ ärgerlich. Andere Bauherren im Neubaugebiet erwischte es jedoch schlimmer und sie mussten ihre Unternehmen vorübergehend anderweitig unterbringen oder sich einen anderen Standort suchen.

Was hätte ich anders machen können?

Aus heutiger Sicht hätte ich mir ein bereits erschlossenes Grundstück suchen können.

Und trotzdem: Unwägbarkeiten wird es wohl immer geben.

Auch auf einer Baustelle kann es immer mal Zwischenfälle geben, die den Baufortschritt verzögern.

Ein bisschen Nicht-Wissen und Risiko wird es wohl immer geben. Die tatsächliche Wassertemperatur erfährt man eben nicht am Beckenrand.

3. Lieber Architekt als Generalunternehmer

Aus heutiger Sicht würde ich die Zusammenarbeit mit einem Architekten gegenüber einem Generalunternehmer (GU) vorziehen.

Grund Nummer Eins: Ich bin inzwischen mit einem Architekten verheiratet. 🙂

Es gibt allerdings auch handfeste sachliche Gründe, warum ich heute einen Neubau mit einem Architekten anstatt einem GU realisieren würde:

• Der Architekt steht auf der Seite des Bauherrn oder der Bauherrin. Er ist nur sich selbst und seinen Bauherren verpflichtet. Mitarbeiter von GUs sind ihren Unternehmen und deren Gewinnen verpflichtet.
• Der GU vereinbart mit dem Bauherrn einen Preis für ein schlüsselfertiges Gebäude. Er vergibt in der Regel auch Leistungen an Subunternehmer und drückt mit seiner Marktposition die Preise, um selbst eine höhere Marge zu haben. Wie sich das auf die Qualität der Handwerkerleistung auswirkt ist sicherlich nicht pauschal zu sagen, aber zumindest sollte das im Hinterkopf sein. Viele Handwerker, die es sich leisten können, verweigern mittlerweile die Zusammenarbeit mit Generalunternehmern.
• Der Architekt vergibt ebenfalls Leistungen an Handwerker. Er holt sich Angebote verschiedener Handwerker ein und entscheidet in Absprache mit dem Bauherrn, wer das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet und den Auftrag bekommt. Er hat jedoch keinen monetären Vorteil davon, die Preise zu drücken. (Mehr dazu findest du
• Ich hatte mich damals für einen Neubau in Systembauweise entschieden, also sozusagen ein Baukastensystem. Der GU bot dieses System an und wir ließen innerhalb der Möglichkeiten dieses Systems die passenden Räume für meinen Mieter entstehen. Ein guter Architekt hätte mich wohl auf die zukünftige Verwertung der Immobilie hingewiesen. Was, wenn der Mieter auszieht oder ich die Immobilie verkaufe? Da hätte ich manches im Rückblick ein wenig anders gebaut.

(Übrigens: mehr zur Zusammenarbeit mit einem Architekten findest du hier: Was kostet ein Architekt?)

Fazit

Manches Nicht-Wissen verwandelt sich erst beim Sprung ins kalte Wasser in Wissen.

Manches kann man durch proaktives Lernen, wie das Lesen dieses Blogartikels, in Wissen verwandeln und sich so manch negative Auswirkungen ersparen.

Hier bedeutet die Zusammenarbeit mit Profis tatsächlich oft eine Abkürzung und eine steilere Lernkurve für dich.

Lebe das gute Leben als Immobilieninvestor

Deine Karin

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