Was passiert mit dem Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel? Als frischgebackener Eigentümer schwirren dir und wahrscheinlich auch deinem Mieter so einige Fragen im Kopf herum.
Hier findest du alle wichtigen Antworten und als zusätzliche Bonbons eine Briefvorlage für den Mieter sowie eine Checkliste mit allen wichtigen Punkten zum kostenfreien Download.
Du erfährst u.a.:
-
- Die Mutter aller Grundregeln beim Eigentümerwechsel
-
- Ob du einen neuen Mietvertrag abschließen musst
-
- Ab wann du die Miete auf dein Konto erhältst
-
- Ob du direkt die Miete erhöhen darfst
Was kommt auf dich zu als neuer Eigentümer?
Du fühlst dich schon wie nach einem Marathon?
Endlich steht die Finanzierung, der Papierkram beim Notar ist erledigt und der Kaufpreis ist gezahlt oder in Kürze fällig. Bald schon sollen die Mieteinnahmen auf dein Konto fließen und dir hoffentlich möglichst passives Einkommen bescheren.
Aber… ab wann ist das eigentlich? Musst du bei einem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag mit dem Mieter abschließen? Und, was gibt es da noch alles zu beachten?
Dieser Blogbeitrag hilft dir, wie ein alter Hase deine neue(n) Immobilie(n) in dein Portfolio zu integrieren und mit Mieter und Eigentümergemeinschaft nahtlos loszulegen.
Noch ein Hinweis: Ich schreibe hier über den Mieter in der Einzahl. Natürlich gelten die gleichen Grundsätze auch, wenn du mehrere Einheiten erworben hast. Du darfst die Schritte dann für jeden Mieter entsprechend durchführen.
Mietvertrag bei Eigentümerwechsel: Kauf bricht nicht Miete
Lass uns starten mit der Mutter aller Grundregeln für neue Immobilienbesitzer:
Kauf bricht nicht Miete.
Das bedeutet im Klartext: Du als neuer Eigentümer steigst mit allen Rechten und Pflichten in das laufende Mietverhältnis mit dem Mieter ein.
Das bedeutet auch: Du bist weder berechtigt, noch verpflichtet, einen neuen Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Möglich ist jedoch immer eine mit dem Mieter einvernehmliche Neuregelung.
Falls du planst, die Wohnung für dich selbst oder Angehörige zu nutzen, findest du weiter unten im Artikel auch noch einen Abschnitt über die sogenannte Eigenbedarfskündigung.
Das Wichtigste hätten wir schon einmal geklärt. Trotzdem gibt es noch einige weitere Dinge zu beachten.
Mietzahlung bei Eigentümerwechsel: wann klingelt deine Kasse?
Let’s talk about money.
Ab wann ist es denn nun eigentlich soweit, dass die Miete in deine Tasche fließt?
Um das herauszufinden, darfst du einen Blick in den notariellen Kaufvertrag für die Wohnung oder die Immobilie werfen. Dort findet sich ein Abschnitt zum Thema „Übergang von Nutzen oder Lasten“ oder „Wirtschaftlicher Übergang“ oder auch „Besitzübergang“.
Dieser Übergang markiert das Datum, ab wann Nutzen (= Mieteinnahmen) und Lasten (= Bewirtschaftungskosten, öffentliche Abgaben) auf den neuen Eigentümer übergehen.
Meist ist dieser Zeitpunkt an die Zahlung des Kaufpreises gekoppelt. Dann steht im Notarvertrag beispielsweise: „Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt mit dem Tag der Kaufpreiszahlung“.
Es kann aber auch ein konkretes Datum festgelegt sein, damit beispielsweise der Übergang genau zum Monatsersten erfolgt und die Abrechnung zwischen dem alten und neuen Eigentümer erleichtert.
Sollte nichts festgelegt sein, erfolgt der Besitzübergang erst mit der Umschreibung im Grundbuch.
Der Mieter kennt diese Daten natürlich nicht. Es gibt also einige Punkte, die du und der Verkäufer ihm mitteilen müssen. Weiter unten im Artikel ist alles einmal zusammengefasst. Lade dir hier entsprechende Briefvorlage sowie eine Checkliste zum Eigentümerwechsel kostenlos herunter:
Besitz vs. Eigentum
Übrigens bist du vermutlich für einen bestimmten Zeitraum „nur“ der Besitzer, aber noch nicht der Eigentümer der Immobilie.
Während der wirtschaftliche Übergang meist mit der Zahlung des Kaufpreises einhergeht, bist du erst mit der Eintragung im Grundbuch der rechtmäßige Eigentümer. Dies dauert meist noch ein paar Wochen oder sogar Monate. Sobald die Umschreibung erfolgt ist, erhältst du automatisch Post mit einem aktuellen Grundbuchauszug.
Während dieser Übergangszeit, in der noch der Verkäufer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist, ist er formell auch noch der Vermieter. Meist findet sich daher im Kaufvertrag auch eine Regelung, dass etwaige Änderungen in puncto Mietverhältnis mit dir als Käufer und zukünftigem Eigentümer abgestimmt werden müssen.
Eigentümerwechsel in der Eigentümergemeinschaft
Wenn du eine Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erworben hast, ist spätestens mit deiner Eintragung im Grundbuch auch das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft fällig. In der Regel erhält der Verwalter der Eigentümergemeinschaft eine Information vom Notar, dass du der neue Eigentümer bist und wird dir mitteilen, in welcher Höhe und auf welches Konto das Hausgeld zu zahlen ist. Oft wird hier auch schon der Stichtag des wirtschaftlichen Übergangs genutzt.
Wenn der Verkäufer die Mieteinnahmen nicht mehr erhält, wird er auch das Hausgeld nicht mehr zahlen wollen. Solltest du also nach Besitzübergang noch nicht das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft zahlen, musst du dafür eine entsprechende Regelung mit dem Verkäufer finden und ihm die Kosten erstatten.
Ist die Eigentümergemeinschaft für dich Neuland? Wenn du trotzdem bei der Eigentümerversammlung glänzen möchtest, dann interessiert dich vielleicht dieser Artikel: Ablauf Eigentümerversammlung.
Eigentümerwechsel und die Nebenkosten
Bei den meisten Mietverhältnissen ist eine Mietzahlung bestehend aus Kaltmiete und Nebenkosten vereinbart.
Das ist auch sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine faire Sache, denn so zahlt der Mieter genau die Nebenkosten, die auf seine Wohnung entfallen. Bei pauschal vereinbarten Warmmieten entfällt der Aufwand der Nebenkostenabrechnung, dafür hat aber eine der beiden Parteien „verloren“.
Die spannende Frage bei einem Eigentümerwechsel ist nun:
Wer ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig? Oder erhält der Mieter von beiden eine Abrechnung?
Um das zu beantworten, müssen wir uns zunächst einmal den Abrechnungszeitraum anschauen.
Bei den meisten Nebenkostenabrechnungen ist der Abrechnungszeitraum gleich dem Kalenderjahr, also 01.01.-31.12. Falls noch nicht geschehen, lass dir vom Vorbesitzer eine alte Abrechnung geben und prüfe den Abrechnungszeitraum.
Eine Nebenkostenabrechnung ist immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vom Vermieter zu erstellen, ansonsten verjähren etwaige Ansprüche auf Nachzahlungen durch den Mieter.
Wenn also der Abrechnungszeitraum beispielsweise der 01.01.2023-31.12.2023 ist, dann muss die Nebenkostenabrechnung bis zum 31.12.2024 dem Mieter zugestellt sein.
Nebenkostenabrechnung: Unterschied Vorjahr und laufendes Jahr
Für Abrechnungszeiträume, die beim Erwerb der Immobilie schon fällig waren, ist der Verkäufer zuständig. Wenn wir also beim obigen Beispiel bleiben und du in 2024 eine Immobilie erwirbst, erstellt der Verkäufer die Nebenkostenabrechnung für 2023. Ihm stehen auch etwaige Nachzahlungen für das Jahr 2023 zu.
Anders sieht es für das laufende Jahr aus, in dem du die Immobilie erworben hast.
Nehmen wir an, du hast eine Immobilie erworben mit wirtschaftlichem Übergang am 01.06.2024. Für die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2024 bist dann du zuständig.
Allerdings hat vom 01.01.-31.05.2024 noch der Vorbesitzer die Nebenkostenvorauszahlungen erhalten und ist auch mit den laufenden Nebenkosten der Immobilie in Vorleistung gegangen.
In diesem Fall müsst ihr zwei, der Vorbesitzer und du, also für euch eine interne Abrechnung erstellen. Der Vorbesitzer erstellt eine Übersicht mit Nebenkostenvorauszahlungen, die er vom Mieter erhalten hat und zieht davon ab die Nebenkosten, die er schon bezahlt hat (bei Eigentümergemeinschaften ist das das Hausgeld über die umlagefähigen Nebenkosten). Hier bleibt hoffentlich ein Plus übrig, das er dir dann überweist.
Falls die gezahlten Nebenkosten die geleisteten Nebenkosten des Mieters übersteigen, überweist du ihm den entsprechenden Saldo. Keine Angst, dieses Geld holst du dir mit der Nebenkostenabrechnung ja später vom Mieter zurück.
Übrigens: Wenn du später selbst die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellt, übernimm nicht unkritisch das Muster des Voreigentümers. Es gilt immer, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Welche Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?
Bei den meisten Formularmietverträgen wird Bezug genommen auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und die dort enthaltenen Betriebskostenarten. Wenn das so ist, hast du Glück. Dann kannst du sämtliche Betriebskosten entsprechend auf den Mieter umlegen.
Es gibt aber auch Vermieter, die aus Unwissenheit eine genaue Liste erstellen, welche Betriebskosten umgelegt werden. Leider vergessen sie dann häufig auch Kostenpositionen. Diese müssen die Mieter nicht zahlen und der Vermieter bleibt darauf sitzen. Dies betrifft dann leider auch dich (du weißt ja: Kauf bricht nicht Miete :-)). Eine mit dem Mieter einvernehmliche Änderung des Mietvertrags ist jedoch möglich.
Nebenkostenabrechnung bei Neubau
Es gibt noch keine Abrechnung aus dem Vorjahr, weil du deine Immobilie vom Bauträger oder zu einem frühen Zeitpunkt erworben hast?
Dann ist ein wenig Gehirnschmalz deinerseits nötig, um das Muster für die erste Abrechnung zu erstellen.
Wenn du eine Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erworben hast, findest du die meisten Abrechnungspositionen auf dem Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft. Meist gibt es hier einen Kostenblock, der auch entsprechend bezeichnet ist, wie zum Beispiel „umlagefähige Betriebskosten“. Dazu ergänzt du für dich noch die Position Grundsteuer. Diese ist auch umlagefähig, erscheint aber nicht bei der WEG, da du den Grundsteuerbescheid direkt von der Stadt oder Gemeinde erhältst.
Aber auch hier gilt immer der Mietvertrag. Du darfst nur solche Kosten umlegen, für die es im Mietvertrag eine entsprechende Grundlage gibt.
Übrigens: Wenn du dir unsicher bist oder dir deinen Gehirnschmalz für andere Dinge in deinem Leben aufsparen möchtest, lass mich dir helfen und nimm die Abkürzung.
Eigentümerwechsel und Steuern
Auch Vater Staat freut sich natürlich mit dir über den Erwerb deiner Immobilie ;-).
Neben der einmaligen Grunderwerbssteuer erhältst du nun auch jährlich Post von der Stadt oder Gemeinde und darfst Grundabgaben zahlen.
Bei einer kompletten Immobilie umfasst das alle Grundabgaben, wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Abwasser.
Bei Erwerb einer Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhältst du nur einen Bescheid über die Grundsteuer, da die übrigen Kosten über die Gemeinschaft laufen.
Der jährliche Grundabgabenbescheid geht demjenigen zu, der am 01.01. im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das ist oftmals noch der Verkäufer. Hier musst du eine interne Regelung mit ihm treffen und ihm Beträge gegebenenfalls erstatten, wie weiter oben beschrieben.
Mietvertrag bei Eigentümerwechsel: ab wann kann ich die Miete erhöhen?
Nach dem Erwerb der Immobilie möchtest du deine Rendite möglichst schnell erhöhen?
Eine Möglichkeit wäre, eine Mieterhöhung durchzuführen. Aber geht das sofort?
Auch hier hat die Mutter aller Grundsätze wieder Recht: Kauf bricht nicht Miete. Auch beim Thema Mieterhöhung gelten die normalen gesetzlichen Fristen und das, was im Mietvertrag vereinbart ist.
Je nach Art der Mieterhöhung, die gemäß Mietvertrag oder Gesetz möglich ist, muss die Miete für einen bestimmten Zeitraum unverändert bleiben, bevor sie angepasst werden kann. Im ersten Schritt solltest du also prüfen, ob der vorherige Vermieter in den letzten 12 Monaten die Kaltmiete bereits erhöht hat.
Sollte dem so sein, musst du dich mit großer Wahrscheinlichkeit noch ein wenig gedulden.
Ansonsten kannst du je nach Inhalt des Mietvertrags weitere Schritte zur Mieterhöhung prüfen. Folgende Arten der Mieterhöhung gibt es:
-
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
-
- Staffelmiete
-
- Indexmiete
-
- Erhöhung bei preisgebundenem / gefördertem Wohnraum („sozialer Wohnungsbau“)
-
- Mieterhöhung nach Modernisierung
Wenn im Mietvertrag keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden, kommt für dich wahrscheinlich die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht.
Klingt kompliziert?
Manchmal ist es das leider auch. Deshalb arbeite ich gerade an einem neuen Onlinekurs, der dich in deinem Tempo Schritt für Schritt durch den Prozess der Mieterhöhung führt und dir alle nötigen Brief- und Berechnungsvorlagen gleich mitliefert. Trage dich hier unverbindlich in die Warteliste zum Kurs „Mieterhöhung“ ein und erhalte sofort eine Info, wenn der Kurs verfügbar ist.
Du möchtest nicht warten? Auch hier gilt natürlich mein Angebot, dich individuell zu begleiten. Gib mir die Abkürzung.
Eigentümerwechsel: Wer informiert den Mieter?
Bevor die Mieteinnahmen auf dein Konto sprudeln, fehlt natürlich noch eins:
Der Mieter muss davon erfahren, dass du der neue Eigentümer bist.
Hierzu ist noch einmal die Mitwirkung des Verkäufers nötig, insbesondere, wenn du noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist. Wie du weiter oben erfahren hast, gibt es regelmäßig eine mehrmonatige Lücke zwischen dem Übergang von Nutzen und Lasten und der Eintragung im Grundbuch.
Der Verkäufer muss dem Mieter also eine entsprechende Information geben, denn sonst könnte ja jeder kommen und behaupten, er sei der neue Eigentümer.
Eine Möglichkeit ist es, ein gemeinsames Schreiben aufzusetzen. Eine entsprechende Vorlage findest du bei den Downloads.
Hier nochmal der Link:
Das Schreiben sollte folgende Informationen enthalten:
-
- Info, dass du der neue Eigentümer bist
-
- Deine Anschrift und Kontaktdaten
-
- Zeitpunkt des Übergangs (also: Ab wann muss die Miete an dich gezahlt werden)
-
- Deine Bankverbindung
-
- Ggf. Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Mietkaution auf dich (siehe nächster Abschnitt)
-
- Unterschrift alter und neuer Eigentümer
Eigentümerwechsel und Mietkaution
Wenn im Mietvertrag die Hinterlegung einer Mietsicherheit, auch Mietkaution genannt, hinterlegt wurde, steht diese nun ebenfalls dir als neuem Eigentümer zu.
Die Mietsicherheit kann in unterschiedlicher Form erbracht werden. Möglich sind insbesondere:
-
- Ein verpfändetes Sparkonto
-
- Eine Mietbürgschaft von Bank oder Versicherung
-
- Barkaution (Achtung, siehe hier wichtige Fakten weiter unten)
Stelle sicher, dass du die Mietkaution vom bisherigen Eigentümer inkl. bisher angefallener Zinsen erhältst, denn bei Beendigung des Mietverhältnisses wird sich der Mieter mit der Rückzahlungsbitte an dich wenden. Schlimmstenfalls musst du auf die Mietkaution zurückgreifen, falls der Mieter vertragliche Pflichten nicht erfüllt.
Noch einige wichtigen Fakten zur Mietsicherheit:
-
- Du musst die Mietsicherheit getrennt von deinem eigenen Vermögen aufbewahren. Das bedeutet, dass im Falle deiner Insolvenz die Mietsicherheit geschützt sein muss. In der Praxis ist das zum Beispiel durch ein Sparkonto, das auf den Namen des Mieters läuft und auf dich verpfändet ist, möglich. So kann der Mieter während der Mietzeit den Betrag auf dem Konto nicht ohne deine Zustimmung antasten.
-
- Du bist verpflichtet, das Geld sicher und verzinslich anzulegen. Lass es also nicht in bar oder auf einem Girokonto herumliegen. Dem Mieter stehen bei Rückzahlung der Mietkaution auch die Zinsen zu. Das ist bei der oben genannten Variante mit dem Sparkonto am leichtesten zu erfüllen. Ausnahme: bei Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht keine Pflicht zur Verzinsung.
-
- Wenn der Mieter dir eine Bürgschaft von Bank oder Versicherung überlassen hat, informiere die Bank oder Versicherungsgesellschaft über den Eigentümerwechsel und die Zustimmung des Mieters zur Übertragung auf dich. Du erhältst eine Bürgschaftsurkunde, die du sorgfältig aufbewahren solltest. Hier musst du dir ansonsten um nichts weiter Gedanken machen.
Eigennutzung geplant?
Du hast eine Immobilie erworben, um sie demnächst oder irgendwann mal selbst zu nutzen?
Eine sogenannte Eigenbedarfskündigung ist oft heikel und mit vielen Emotionen verbunden.
Verständlicherweise brechen die meisten Mieter dabei nicht in Jubel aus und gehen auch häufig rechtlich gegen die Kündigung vor.
Ich empfehle dir daher in einem solchen Fall die Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt für Mietrecht, um von Anfang an deine Eigenbedarfskündigung rechtlich sauber anzugehen.
Trotzdem findest du hier einige grundlegende Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung:
Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn du die Mieträume für dich selbst, deine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigst.
Der Name der Personen, die die Wohnung bewohnen sollen, muss in der Kündigung ausdrücklich genannt werden.
Außerdem musst du nachvollziehbare Gründe nennen, warum ausgerechnet diese Wohnung benötigt wird.
Die ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab und beträgt bis zu neun Monate.
Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohneigentum
Wurde eine Immobilie durch den bisherigen Besitzer in Wohneigentum umgewandelt (zu Deutsch: die Wohnungen werden nun als einzelne Eigentumswohnungen verkauft), besteht für den Mieter nach dem Verkauf ein dreijähriger Kündigungsschutz. Die Bundesländer können diesen Schutz auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Hast du also eine vermietete Wohnung in einer neu gegründeten Eigentümergemeinschaft erworben, brauchst du ein wenig Geduld.
Fazit: Mietvertrag bei Eigentümerwechsel
Geschafft!
Nun weißt du über alle wichtigen Punkte Bescheid, die bei einem Eigentümerwechsel mit dem Vorbesitzer und dem Mieter zu klären sind. Um deinen Aufwand möglichst gering zu halten, nutze auch gern die Briefvorlage und die Checkliste aus dem Download.
Ich wünsche dir viel Erfolg bei der Umsetzung!
Leb das gute Leben als Immobilieninvestor.
Deine Karin
PS: Falls doch noch Fragen offengeblieben sind oder du lieber fremden Gehirnschmalz anstatt deines eigenen einsetzen möchtest, nimm die Abkürzung. 🙂