Dieser Gastbeitrag stammt von Stephanie Keller. Genau wie ich liebt sie es, ihren Kunden Zeit für die wichtigen Dinge zu verschaffen. Ihr Steckenpferd ist die automatisierte Buchhaltung für Solopreneure. Am Ende des Artikels findest du weitere Infos über Stephanie und ihre Arbeit.

Der Schritt zur ersten vermieteten Immobilie ist geschafft! Aber wer denkt, mit dem Immobilienkauf und einem vom Mieter unterschriebenen Mietvertrag sei die meiste Arbeit getan, der irrt.

Die Verwaltung deiner Immobilie ist nicht zu unterschätzen, besonders, wenn es um die Organisation deiner Belege geht.

Ob Rechnungen für die Steuer, Betriebskostenabrechnungen oder Reparaturrechnungen: Alles muss sorgfältig dokumentiert, sortiert und aufbewahrt werden.

Denn: Übersiehst du einen Beleg und vergisst deshalb, Kosten über die Betriebskostenabrechnung weiterzugeben, bleibst du als Vermieter auf diesen Kosten sitzen.

Schnell entstehen haufenweise Papierstapel, die das Suchen nach „dem einen Beleg“ zur scheinbar unlösbaren Aufgabe machen.

In diesem Artikel möchte ich dir deshalb zeigen, welche Vorteile ein digitales Belegmanagement bietet, wie du es ganz einfach umsetzen kannst und welche Tools dich dabei unterstützen.

Warum solltest du deine Belege digital verwalten?

Zeitersparnis

Manuelles Sortieren von Papierbelegen ist sehr zeitaufwändig. Wenn du deine Ablage nicht regelmäßig abarbeitest, ist das Chaos aus Papierstapeln bald perfekt. Wenn die Belege dann noch versehentlich im falschen Ordner landen, wird die Suche nach ihnen ziemlich mühsam.

Zwar versenden viele Unternehmen, wie z.B. Energieversorger, Entsorgungsgesellschaften und Schornsteinfeger ihre Rechnungen inzwischen auch digital, jedoch ist das Suchen einer Rechnung im E-Mail-Postfach oder das Downloaden aus verschiedenen Kundenportalen oft nicht weniger zeitintensiv.

Daher solltest du die Kombination aus digitalen Belegen und digitaler Belegverwaltung wählen.

Tools, die dir beim Belegmanagement helfen, sammeln die Belege automatisiert aus den verschiedenen Kundenportalen ein und bieten dir oftmals zusätzlich eine zentrale E-Mail-Adresse, an welche du deine E-Mail-Belege entweder direkt schicken lassen kannst oder aus deinem E-Mail-Postfach einfach weiterleitest.

Mehr Überblick

Du verwaltest durch die Digitalisierung alle Arten deiner Belege, egal ob E-Mail-Rechnung, PDF-Download oder Papierrechnung, zusammen an einem zentralen Ort.

Papierbelege digitalisierst du ganz einfach mit Hilfe einer ScanApp und deinem Smartphone.

Auch für die Original-Papierbelege gibt es super Möglichkeiten, sie so aufzubewahren, dass man sie im Bedarfsfall wiederfindet. Dazu erzähle ich dir später noch mehr.

Wenn du deine Belege mit einem Tool digital verwaltest, findest du durch verschiedenen Suchfunktionen einzelne Belege schneller und hast sie stets griffbereit.

Du siehst auf einen Blick, welche Lieferanten und Dienstleister Kosten rund um deine Immobilie verursachen und bist somit beim Thema Nebenkosten immer up to date.

Keine Probleme bei der Steuererklärung

Fehlende Belege für die Steuererklärung gehören künftig der Vergangenheit an.

Durch digitale Kontoauszüge stellst du sicher, dass kein Beleg mehr verloren geht. Durch die richtige Verschlagwortung weißt du zudem genau, welche Belege in einem bestimmten Zeitraum zu welcher Immobilie gehören.

Digitale Belegverwaltung in der Cloud

Es gibt verschiedenen cloudbasierte Tools, die dich beim digitalen Belegmanagement unterstützen. Cloudbasiert bedeutet, dass du diese Tools über deinen Webbrowser aufrufst. Du kannst also von überall aus auf deine Belege zugreifen und musst keine Software auf deinem PC installieren.

Bei Digitalisieren musst du zwei Bereiche beachten:

1. Auf welchen Wegen kommen die Belege zu dir?
2. Wo verwaltest du deine digitalisierten Belege?

Wege eines Belegs

Belege kommen auf unterschiedlichen Wegen zu dir. Entweder als Barbelege, wenn du etwas im Geschäft direkt bezahlst, auf dem Postweg, per E-Mail oder du musst dir die Rechnung selbstständig aus verschiedenen Onlineportalen herunterladen.

Das Ziel ist es, alle Belege – egal auf welchem Weg sie zu dir kommen – digital an einem Ort zu sammeln.

Ein Tool, welches dir beim Einsammeln von Belegen aus Onlineportalen hilft, ist invoicefetcher®. Ab dem Tarif „Easy“ kannst du dort 3 deiner Kundenaccounts hinterlegen, aus welchen invoicefetcher® deine Belege automatisiert abholt und in deinem invoicefetcher® Account speichert.

Von dort aus kannst du sie entweder downloaden oder automatisiert weiter in ein Verwaltungstool übergeben lassen.

Vorteil: Du musst dich nicht mühsam in jedes einzelne Portal einloggen und die Rechnung herunterladen, sondern findest die Belege zentral gesammelt in deinem invoicefetcher®-Account bzw. deinem Verwaltungstool, wenn du es verbindest.

Hier erkläre ich dir mehr über invoicefetcher®.

Verwaltung deiner digitalen Belege

Wenn du es geschafft hast, deine digitalisierten Belege an einem Ort zusammen zu führen, dann musst du dir eine Struktur überlegen, wie du deine Belege so verwaltest, dass es für dich übersichtlich ist und du einzelne Belege schnell wiederfindest.

Im Folgenden stelle ich dir 3 Tools vor, die dir bei der reinen Belegverwaltung bis hin zur richtigen Buchhaltung helfen.

Fileee

Wenn du überwiegend Papierbelege, also z.B. Rechnungen, Verträge, Protokolle oder Kontoauszüge zu verwalten hast, dann ist fileee auf jeden Fall einen Blick wert.

Fileee ist ein Tool, welches du als Privatperson und als Unternehmen (z.B. für gewerbliche Vermietungen) nutzen kannst. Du kannst in beiden Varianten mit einem kostenfreien Konto starten.

Der kostenfreie Account bietet dir die Möglichkeit, bis zu 10 Belege jeden Monat hinzuzufügen.

Im ersten Monat bekommst du 40 Belege gratis on top und kannst somit 50 Belege hochladen – ideal, wenn sich schon etwas angesammelt hat.

Du hast die Möglichkeit, ein E-Mail-Konto mit Fileee direkt zu verbinden und somit Belege aus E-Mails automatisch an Fileee zu übergeben.

Fileee bietet leider keine Anbindung für Onlineportale oder Kundenaccounts an. Aber du hast die Möglichkeit, Cloudspeicher, wie z.B. Dropbox oder OneDrive anzubinden. Lädst du die Rechnungen aus deinen Kundenaccounts herunter und speicherst sie in deinem Cloudspeicher in einem von dir festgelegten Ordner ab, holt Fileee diese Belege automatisch dort ab und speichert sie in deinem Fileee-Account.

Wenn du einen Business-Account besitzt, dann kannst du fileee auch mit invoicefetcher® verbinden, um Belege aus Onlineportalen automatisiert einzusammeln und an fileee zu übergeben.

Du kannst die Belege aber natürlich auch auf deinem PC speichern und dann selbst im Fileee-Account hochladen.

Für die originalen Papierbelege hat Fileee sich – wie ich finde – etwas ganz Tolles einfallen lassen. Mit der Fileee-App fotografierst du deine Papierbelege einfach mit dem Smartphone ab und speicherst sie direkt in deinem Fileee-Account, bei deinen bereits digitalisierten Belegen.

Die originalen Papierbelege archivierst du anschließend in der Fileee-Box. Du kannst entweder eine fertige Box bei Fileee kaufen oder mit der DIY-Variante aus einem alten Schuhkarton oder einem Aktenordner für bereits 2,99 € (inkl. 19% MwSt.) deine eigene Fileee-Box bauen.

Du fotografierst also deinen Beleg mit dem Smartphone über die Fileee-App, scannst die zugehörige Archivbox über den Barcode an der Box und legst den Papierbeleg in der Box ab. Benötigst du irgendwann einmal den Originalbeleg, zeigt Dir Fileee anhand einer Farbskala, wo sich der Beleg in der Box befindet.

Innerhalb deines Fileee-Accounts vergibst du für jeden Beleg einen Typ z.B. Rechnung, Vertrag, Kontoauszug oder Information.

Erstelle für jede Kostenart und jede Immobilie ein Schlagwort – einen sogenannten „Tag“.

Schlagwörter für Kostenarten könnten z.B. sein: Gas, Schornsteinfeger oder Versicherung.

Schlagwörter für deine Immobilien könnten z.B. sein: Wohnung Hauptstraße 1, Wohnung Dorfstraße 5, usw.

Diese Schlagwörter hinterlegst du bei den einzelnen Belegen. Über die Filterfunktion kannst du anschließend genau die Belege auswählen, welche eine jeweilige Immobilie betreffen.

Oder lass dir z.B. alle Rechnungen oder Verträge aus einem bestimmten Zeitraum anzeigen, um eine Übersicht über deine Gesamtkosten zu erhalten.

Für gewerbliche Nutzer bietet Fileee mit einem Businessaccount ab dem Premium-Tarif auch noch die Möglichkeit, verschiedene Buchhaltungsprogramme anzubinden. So übergibst du deine Belege auch gleich in die Buchhaltung.

Hier erkläre ich dir noch mehr Details zu fileee.

belegebox.

Wenn du deine Belege bereits überwiegend auf dem digitalen Weg bekommst oder du mehrere Immobilien zu verwalten hast, dann kannst du mit dem Tool belegebox. deine Belege digital sortieren und verwalten.

Du kannst die belegebox. 30 Tage lang kostenlos testen.

Danach musst du dich, je nach Speicherplatzbedarf, für einen kostenpflichtigen Tarif entscheiden.

Für Papierbelege verbindest du die belegebox. entweder mit deinem Scanner oder du lädst dir die Belegebox Scan-App herunter.

Belegebox. stellt dir eine für dich individuell angelegte E-Mail-Adresse zur Verfügung, an welche du deine E-Mail-Rechnungen einfach weiterleiten kannst. Diese werden dann automatisch deinem belegebox.-Account hinzugefügt.

Für Rechnungen, die du aus Kundenaccounts herunterladen musst, kannst du auch belegebox. mit invoicefetcher® verbinden.

Du hast natürlich auch hier wieder die Möglichkeit, die Rechnungen auf deinem PC zu speichern und sie dann per E-Mail an belegebox. weiterzuleiten oder sie direkt im Dashboard hochzuladen.

Zur Verwaltung deiner Belege legst du in deinem belegebox.-Account verschiedene Ordner an, in welche du deine Belege z.B. nach Immobilie sortieren kannst.

Du kannst die vorangelegten Ordner nutzen, umbenennen oder auch eigenen Ordner anlegen.

Im Dashboard kann man über die Suchfunktion entweder komplette Ordnerinhalte anschauen oder verschiedene Filter auswählen, nach denen die Belege angezeigt werden sollen.

Hier erkläre ich dir belegebox. noch etwas genauer.

Lexware Office

Lexware Office geht mit dir den ersten Schritt in Richtung digitale Buchhaltung. Das kleinste Paket von Lexware Office bietet dir nicht nur die Möglichkeit, deine Belege digital zu verwalten, sondern auch noch, sie mit deinem Kontoauszug abzugleichen.

Dadurch geht dir kein Beleg mehr verloren.

Du verbindest ein oder mehrere Bankkonten direkt mit Lexware Office über dein Onlinebanking und lädst neue Bankumsätze automatisiert in das Tool. Jedem Bankumsatz wird anschließend ein Beleg zugeordnet, welcher zuvor in Lexware Office erfasst und kategorisiert wurde.

Dadurch gehst du sicher, dass du alle Belege zu deinen Bankumsätzen auch in deiner Buchhaltung hast.

Um deine Belege digital zu verwalten hast du mehrere Möglichkeiten:

Papierbelege fotografierst du mit der Lexware Office Scan App ganz einfach mit deinem Smartphone ab und lädst sie in deinen Lexware Office Account hoch.

Belege aus Kundenaccounts speicherst du auf deinem PC ab und lädst sie manuell in Lexware Office hoch.

Alternativ hast du die Möglichkeit, auch hier wieder invoicefetcher® zu nutzen, so wie bereits beschrieben.

Für E-Mail-Belege hast du, je nach Lexware Office Version, verschiedene Möglichkeiten:

• Du speicherst dir die Belege aus den E-Mails auf deinem PC ab und lädst sie manuell in Lexware Office hoch. Das geht ab der kleinsten Lexware Office Version und benötigt kein weiteres Tool.
• Du nutzt ein zusätzliches Tool, z.B. FinHelper, um deine Belege direkt aus deinem E-Mail-Postfach an deinen Lexware Office Account weiterzuleiten. FinHelper stellt dir eine individuelle E-Mail-Adresse zur Verfügung, welche du mit deinem Lexware Office Account verknüpfst. Eine genaue Anleitung, wie FinHelper funktioniert, findest du hier.
• Du nutzt die Lexware Office Version XL und leitest deine Belege direkt aus deinem E-Mail-Postfach an die individuell für dich von Lexware Office zur Verfügung gestellte E-Mail-Adresse weiter.

Ob mit Zusatztool oder über die individuelle Mail-Adresse von Lexware Office: Deine Belege werden automatisch hochgeladen und können direkt in deinem Account weiterverarbeitet werden.

Zudem bietet dir Lexware Office auch noch die Möglichkeit, Rechnungen direkt aus deiner Buchhaltung heraus zu bezahlen.

Hier findest du alle Infos zu Lexware Office.

Fazit

Du siehst also, von der einfachen Ablagestruktur bis hin zur automatisierten Buchhaltung ist vieles möglich. Die Vielzahl an Tool kann schnell überfordern.

Deshalb mein Tipp: Schau, was du wirklich brauchst und starte erst einmal mit einem Tool.

Hast du dich in dieses gut eingearbeitet, dann kannst du den nächsten Schritt gehen und schauen, welche Arbeitsschritte du noch optimieren kannst.

Es gibt zahlreiche Wege, die verschiedenen Tools miteinander zu kombinieren.

Wenn du Fragen dazu hast oder dir Unterstützung bei der Auswahl der für dich passenden Tools wünschst, dann helfe ich dir gerne in einem 1:1-Workshop weiter.

Hier findest du nochmal alle Tools zusammengefasst:

• invoicefetcher® zum automatisierten Einsammeln von Belegen aus Onlineportalen.
• Fileee und belegebox zur digitalen Verwaltung deiner Belege
• Lexware Office zur digitalen Verwaltung deiner Belege inkl. Einstieg in die digitale Buchhaltung
• FinHelper zum automatisierten Einsammeln von E-Mail-Belegen (nur in Verbindung mit einem kompatiblen Buchhaltungsprogramm z.B. Lexware Office)

Heute geht es um meine eigenen Erfahrungen als Immobilienbesitzerin, als Teil einer Blogparade zum Thema #NichtWissen, die Susanne von atemsinn.ch ins Leben gerufen hat. Bei dieser Blogparade teilen Blogger aus verschiedensten Richtungen ihre Gedanken zum Thema #NichtWissen.

Bei mir geht es dabei natürlich um Immobilien. Ich hoffe, dass mein Nicht-Wissen von damals für dich heute zu ein paar Aha-Momenten führt. Viel Spaß beim Lesen!

Über das Nicht-Wissen

Ist Nicht-Wissen peinlich?

Manchmal kommt es mir so vor, wenn ich irgendwo als blutige Anfängerin „entlarvt“ werde.

Wenn ich mich an einer neuen Fremdsprache versuche und dann an der Kasse im Supermarkt doch nur Bahnhof verstehe.

Oder, Gott bewahre, wenn mich jemand etwas zum Thema Immobilien fragt und ich die Antwort nicht direkt kenne.

Seien wir ehrlich: Egal, wie viel man schon auf einem Gebiet weiß, es wird nie 100% sein.

Mir gefällt die Philosophie des lebenslangen Lernens.

Aber selbst, wenn es nicht peinlich ist, kann Nicht-Wissen doch zumindest Unsicherheit auslösen.

(Ach ja: weil ich das Gefühl von Unsicherheit so gut kenne, habe ich auch diesen Blogartikel geschrieben für Neulinge auf der Eigentümerversammlung: Ablauf Eigentümerversammlung)

Wichtig ist, was man daraus macht. Es ist wie bei Fehlern: wenn man sie nutzt, um besser zu werden und etwas zu lernen verwandeln sie sich in ein Wort mit exakt den gleichen Buchstaben, aber komplett anderer Bedeutung. Aus F-E-H-L-E-R wird H-E-L-F-E-R.

In Bezug auf Immobilien und das Vermieter-Dasein teile ich deshalb heute gern mein Nicht-Wissen von damals und hoffe, es kann dir heute oder in Zukunft zum Helfer werden.

Meine erste Immobilie

Meine erste Immobilie war ein Gewerbeimmobilien-Neubau. Ein Bürogebäude mit einer kleinen Halle und einem Parkplatz. Der Mieter stand fest, ich war private Einzelinvestorin.

Meinen Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin hatte ich frisch in der Tasche und so kannte ich, zumindest in der Theorie, alle Vorgänge, die da so zu passieren hatten: Grundstücksauswahl, Grundstückskaufvertrag, eine Idee, wie das Ganze aussehen sollte, einen Bauunternehmer finden, Finanzierung klären, Rendite berechnen.

Aber selbst mein Vorwissen schützte mich nicht vor ein paar unangenehmen Überraschungen. Am Ende lernt man das Schwimmen eben nicht am Beckenrand, sondern erst, wenn man ins kalte Wasser springt.

Hier also meine Top 3 Nicht-Wissen-Erkenntnisse:

1. Die Cashflow-Rechnung ohne die Krankenkasse gemacht

Schön, wenn die monatlichen Mieteinnahmen für ein dickes Plus auf dem Bankkonto sorgen.

Dass da noch ein paar Abzüge kommen, dürfte den meisten klar sein: die finanzierende Bank möchte bedient werden, Vater Staat freut sich über Steuereinnahmen, du hast nicht-umlagefähige Nebenkosten und auch die vorausschauende Bildung einer Instandhaltungsrücklage macht Sinn (übrigens schon beim Neubau!).

Auch, wenn ein negativer Cashflow (also Kosten größer als Einnahmen) in der Anfangszeit eines Immobilieninvests durchaus vorkommen kann, sollte er doch mittelfristig positiv werden. Ansonsten zahlst du bei deiner Immobilie drauf.

Was mir nicht klar war:

Als freiwilliges Mitglied einer gesetzlichen Krankenkasse zählten bei mir nun auch die Mieteinnahmen bei der Beitragsberechnung mit. Dadurch rutschte ich in den Höchstsatz für die gesetzliche Krankenkasse und hatte mal eben ein paar Hundert Euro weniger jeden Monat im Portemonnaie.

Übrigens: wenn du als Angestellter pflichtversichert bei einer gesetzlichen Krankenkasse bist, trifft das auf dich nicht zu. Ebenso, wenn du Mitglied einer privaten Krankenversicherung bist. Denn dort berechnen sich die Beiträge nicht nach der Höhe deines Einkommens.

Solltest du aber, z. B. als Selbstständige(r), freiwilliges Mitglied einer gesetzlichen Krankenkasse sein und noch nicht den Höchstsatz zahlen, lohnt es sich, dich darüber zu informieren, was mit deinem Beitrag passiert, sobald du Mieteinnahmen hast.

2. Wenn der Zeitplan gesprengt wird: laufende Kosten ohne Mieteinnahmen

Auf der noch grünen Wiese in einem neu ausgewiesenen Gewerbegebiet meiner Heimatgemeinde sollte schon bald die geplante Gewerbeimmobilie entstehen.

Ich war schon weit gekommen im Planungsprozess: das Grundstück war ausgesucht, der Grundstückskaufvertrag geschlossen, mit der Bank war alles unter Dach und Fach und das Generalbauunternehmen stand parat.

Und dann konnte der Bau nicht beginnen.

Warum?

Die Entwässerungsplanung für das Baugebiet, das die Kommune den nächsthöheren Instanzen vorgelegt hatte, lief nicht durch.

Und bis das nicht geklärt war, durfte die Erschließung der Grundstücke nicht vorangetrieben und im gesamten Neubaugebiet kein einziger Spatenstich getan werden.

Das Bauamt versicherte mir (und den anderen ungeduldigen Bauwilligen in der Nachbarschaft), man arbeite „mit Hochdruck“ an der Sache, um hier schnell weiter zu kommen und verwies ansonsten auf den Grundstückskaufvertrag. Hier stand es geschrieben: der Bau durfte erst beginnen, wenn die Erschließung abgeschlossen war.

Am Ende verzögerte sich alles um fast zwei Jahre.

Die Folgen waren für mich kostspielig:

• • Ich musste Bereithaltungszinsen bei der Bank zahlen, da ich den Kredit noch nicht abgerufen hatte.

• • Das Genralbauunternehmen korrigierte seinen Preis aufgrund zwischenzeitlicher Teuerungen in der Baubranche nach oben und ich musste nachfinanzieren.

Schadenersatz durch die Gemeinde? Fehlanzeige.

Mein Mieter stand in einem ungekündigten Mietverhältnis und so war es hier „nur“ ärgerlich. Andere Bauherren im Neubaugebiet erwischte es jedoch schlimmer und sie mussten ihre Unternehmen vorübergehend anderweitig unterbringen oder sich einen anderen Standort suchen.

Was hätte ich anders machen können?

Aus heutiger Sicht hätte ich mir ein bereits erschlossenes Grundstück suchen können.

Und trotzdem: Unwägbarkeiten wird es wohl immer geben.

Auch auf einer Baustelle kann es immer mal Zwischenfälle geben, die den Baufortschritt verzögern.

Ein bisschen Nicht-Wissen und Risiko wird es wohl immer geben. Die tatsächliche Wassertemperatur erfährt man eben nicht am Beckenrand.

3. Lieber Architekt als Generalunternehmer

Aus heutiger Sicht würde ich die Zusammenarbeit mit einem Architekten gegenüber einem Generalunternehmer (GU) vorziehen.

Grund Nummer Eins: Ich bin inzwischen mit einem Architekten verheiratet. 🙂

Es gibt allerdings auch handfeste sachliche Gründe, warum ich heute einen Neubau mit einem Architekten anstatt einem GU realisieren würde:

• • Der Architekt steht auf der Seite des Bauherrn oder der Bauherrin. Er ist nur sich selbst und seinen Bauherren verpflichtet. Mitarbeiter von GUs sind ihren Unternehmen und deren Gewinnen verpflichtet.

• • Der GU vereinbart mit dem Bauherrn einen Preis für ein schlüsselfertiges Gebäude. Er vergibt in der Regel auch Leistungen an Subunternehmer und drückt mit seiner Marktposition die Preise, um selbst eine höhere Marge zu haben. Wie sich das auf die Qualität der Handwerkerleistung auswirkt ist sicherlich nicht pauschal zu sagen, aber zumindest sollte das im Hinterkopf sein. Viele Handwerker, die es sich leisten können, verweigern mittlerweile die Zusammenarbeit mit Generalunternehmern.

• • Der Architekt vergibt ebenfalls Leistungen an Handwerker. Er holt sich Angebote verschiedener Handwerker ein und entscheidet in Absprache mit dem Bauherrn, wer das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet und den Auftrag bekommt. Er hat jedoch keinen monetären Vorteil davon, die Preise zu drücken. (Mehr dazu findest du

• • Ich hatte mich damals für einen Neubau in Systembauweise entschieden, also sozusagen ein Baukastensystem. Der GU bot dieses System an und wir ließen innerhalb der Möglichkeiten dieses Systems die passenden Räume für meinen Mieter entstehen. Ein guter Architekt hätte mich wohl auf die zukünftige Verwertung der Immobilie hingewiesen. Was, wenn der Mieter auszieht oder ich die Immobilie verkaufe? Da hätte ich manches im Rückblick ein wenig anders gebaut.

(Übrigens: mehr zur Zusammenarbeit mit einem Architekten findest du hier: Was kostet ein Architekt?)

Fazit

Manches Nicht-Wissen verwandelt sich erst beim Sprung ins kalte Wasser in Wissen.

Manches kann man durch proaktives Lernen, wie das Lesen dieses Blogartikels, in Wissen verwandeln und sich so manch negative Auswirkungen ersparen.

Hier bedeutet die Zusammenarbeit mit Profis tatsächlich oft eine Abkürzung und eine steilere Lernkurve für dich.

Lebe das gute Leben als Immobilieninvestor

Deine Karin

PS: Apropos Abkürzung… Wir helfen dir gern, konkrete Fragen rund um Immobilien blitzschnell in Wissen und Umsetzungskraft zu verwandeln. Direkt auf den Punkt, ohne stundenlanges Googlen deiner Frage. Schau mal bei unserer Abkürzung vorbei.

Was passiert mit dem Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel? Als frischgebackener Eigentümer schwirren dir und wahrscheinlich auch deinem Mieter so einige Fragen im Kopf herum.

Hier findest du alle wichtigen Antworten und als zusätzliche Bonbons eine Briefvorlage für den Mieter sowie eine Checkliste mit allen wichtigen Punkten zum kostenfreien Download.

Du erfährst u.a.:

• • Die Mutter aller Grundregeln beim Eigentümerwechsel

• • Ob du einen neuen Mietvertrag abschließen musst

• • Ab wann du die Miete auf dein Konto erhältst

• • Ob du direkt die Miete erhöhen darfst

Was kommt auf dich zu als neuer Eigentümer?

Du fühlst dich schon wie nach einem Marathon?

Endlich steht die Finanzierung, der Papierkram beim Notar ist erledigt und der Kaufpreis ist gezahlt oder in Kürze fällig. Bald schon sollen die Mieteinnahmen auf dein Konto fließen und dir hoffentlich möglichst passives Einkommen bescheren.

Aber… ab wann ist das eigentlich? Musst du bei einem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag mit dem Mieter abschließen? Und, was gibt es da noch alles zu beachten?

Dieser Blogbeitrag hilft dir, wie ein alter Hase deine neue(n) Immobilie(n) in dein Portfolio zu integrieren und mit Mieter und Eigentümergemeinschaft nahtlos loszulegen.

Noch ein Hinweis: Ich schreibe hier über den Mieter in der Einzahl. Natürlich gelten die gleichen Grundsätze auch, wenn du mehrere Einheiten erworben hast. Du darfst die Schritte dann für jeden Mieter entsprechend durchführen.

Mietvertrag bei Eigentümerwechsel: Kauf bricht nicht Miete

Lass uns starten mit der Mutter aller Grundregeln für neue Immobilienbesitzer:

Kauf bricht nicht Miete.

Das bedeutet im Klartext: Du als neuer Eigentümer steigst mit allen Rechten und Pflichten in das laufende Mietverhältnis mit dem Mieter ein.

Das bedeutet auch: Du bist weder berechtigt, noch verpflichtet, einen neuen Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Möglich ist jedoch immer eine mit dem Mieter einvernehmliche Neuregelung.

Falls du planst, die Wohnung für dich selbst oder Angehörige zu nutzen, findest du weiter unten im Artikel auch noch einen Abschnitt über die sogenannte Eigenbedarfskündigung.

Das Wichtigste hätten wir schon einmal geklärt. Trotzdem gibt es noch einige weitere Dinge zu beachten.

Mietzahlung bei Eigentümerwechsel: wann klingelt deine Kasse?

Let’s talk about money.

Ab wann ist es denn nun eigentlich soweit, dass die Miete in deine Tasche fließt?

Um das herauszufinden, darfst du einen Blick in den notariellen Kaufvertrag für die Wohnung oder die Immobilie werfen. Dort findet sich ein Abschnitt zum Thema „Übergang von Nutzen oder Lasten“ oder „Wirtschaftlicher Übergang“ oder auch „Besitzübergang“.

Dieser Übergang markiert das Datum, ab wann Nutzen (= Mieteinnahmen) und Lasten (= Bewirtschaftungskosten, öffentliche Abgaben) auf den neuen Eigentümer übergehen.

Meist ist dieser Zeitpunkt an die Zahlung des Kaufpreises gekoppelt. Dann steht im Notarvertrag beispielsweise: „Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt mit dem Tag der Kaufpreiszahlung“.

Es kann aber auch ein konkretes Datum festgelegt sein, damit beispielsweise der Übergang genau zum Monatsersten erfolgt und die Abrechnung zwischen dem alten und neuen Eigentümer erleichtert.

Sollte nichts festgelegt sein, erfolgt der Besitzübergang erst mit der Umschreibung im Grundbuch.

Der Mieter kennt diese Daten natürlich nicht. Es gibt also einige Punkte, die du und der Verkäufer ihm mitteilen müssen. Weiter unten im Artikel ist alles einmal zusammengefasst. Lade dir hier entsprechende Briefvorlage sowie eine Checkliste zum Eigentümerwechsel kostenlos herunter:

Besitz vs. Eigentum

Übrigens bist du vermutlich für einen bestimmten Zeitraum „nur“ der Besitzer, aber noch nicht der Eigentümer der Immobilie.

Während der wirtschaftliche Übergang meist mit der Zahlung des Kaufpreises einhergeht, bist du erst mit der Eintragung im Grundbuch der rechtmäßige Eigentümer. Dies dauert meist noch ein paar Wochen oder sogar Monate. Sobald die Umschreibung erfolgt ist, erhältst du automatisch Post mit einem aktuellen Grundbuchauszug.

Während dieser Übergangszeit, in der noch der Verkäufer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist, ist er formell auch noch der Vermieter. Meist findet sich daher im Kaufvertrag auch eine Regelung, dass etwaige Änderungen in puncto Mietverhältnis mit dir als Käufer und zukünftigem Eigentümer abgestimmt werden müssen.

Eigentümerwechsel in der Eigentümergemeinschaft

Wenn du eine Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erworben hast, ist spätestens mit deiner Eintragung im Grundbuch auch das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft fällig. In der Regel erhält der Verwalter der Eigentümergemeinschaft eine Information vom Notar, dass du der neue Eigentümer bist und wird dir mitteilen, in welcher Höhe und auf welches Konto das Hausgeld zu zahlen ist. Oft wird hier auch schon der Stichtag des wirtschaftlichen Übergangs genutzt.

Wenn der Verkäufer die Mieteinnahmen nicht mehr erhält, wird er auch das Hausgeld nicht mehr zahlen wollen. Solltest du also nach Besitzübergang noch nicht das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft zahlen, musst du dafür eine entsprechende Regelung mit dem Verkäufer finden und ihm die Kosten erstatten.

Ist die Eigentümergemeinschaft für dich Neuland? Wenn du trotzdem bei der Eigentümerversammlung glänzen möchtest, dann interessiert dich vielleicht dieser Artikel: Ablauf Eigentümerversammlung.

Eigentümerwechsel und die Nebenkosten

Bei den meisten Mietverhältnissen ist eine Mietzahlung bestehend aus Kaltmiete und Nebenkosten vereinbart.

Das ist auch sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine faire Sache, denn so zahlt der Mieter genau die Nebenkosten, die auf seine Wohnung entfallen. Bei pauschal vereinbarten Warmmieten entfällt der Aufwand der Nebenkostenabrechnung, dafür hat aber eine der beiden Parteien „verloren“.

Die spannende Frage bei einem Eigentümerwechsel ist nun:

Wer ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig? Oder erhält der Mieter von beiden eine Abrechnung?

Um das zu beantworten, müssen wir uns zunächst einmal den Abrechnungszeitraum anschauen.

Bei den meisten Nebenkostenabrechnungen ist der Abrechnungszeitraum gleich dem Kalenderjahr, also 01.01.-31.12. Falls noch nicht geschehen, lass dir vom Vorbesitzer eine alte Abrechnung geben und prüfe den Abrechnungszeitraum.

Eine Nebenkostenabrechnung ist immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vom Vermieter zu erstellen, ansonsten verjähren etwaige Ansprüche auf Nachzahlungen durch den Mieter.

Wenn also der Abrechnungszeitraum beispielsweise der 01.01.2023-31.12.2023 ist, dann muss die Nebenkostenabrechnung bis zum 31.12.2024 dem Mieter zugestellt sein.

Nebenkostenabrechnung: Unterschied Vorjahr und laufendes Jahr

Für Abrechnungszeiträume, die beim Erwerb der Immobilie schon fällig waren, ist der Verkäufer zuständig. Wenn wir also beim obigen Beispiel bleiben und du in 2024 eine Immobilie erwirbst, erstellt der Verkäufer die Nebenkostenabrechnung für 2023. Ihm stehen auch etwaige Nachzahlungen für das Jahr 2023 zu.

Anders sieht es für das laufende Jahr aus, in dem du die Immobilie erworben hast.

Nehmen wir an, du hast eine Immobilie erworben mit wirtschaftlichem Übergang am 01.06.2024. Für die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2024 bist dann du zuständig.

Allerdings hat vom 01.01.-31.05.2024 noch der Vorbesitzer die Nebenkostenvorauszahlungen erhalten und ist auch mit den laufenden Nebenkosten der Immobilie in Vorleistung gegangen.

In diesem Fall müsst ihr zwei, der Vorbesitzer und du, also für euch eine interne Abrechnung erstellen. Der Vorbesitzer erstellt eine Übersicht mit Nebenkostenvorauszahlungen, die er vom Mieter erhalten hat und zieht davon ab die Nebenkosten, die er schon bezahlt hat (bei Eigentümergemeinschaften ist das das Hausgeld über die umlagefähigen Nebenkosten). Hier bleibt hoffentlich ein Plus übrig, das er dir dann überweist.

Falls die gezahlten Nebenkosten die geleisteten Nebenkosten des Mieters übersteigen, überweist du ihm den entsprechenden Saldo. Keine Angst, dieses Geld holst du dir mit der Nebenkostenabrechnung ja später vom Mieter zurück.

Übrigens: Wenn du später selbst die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellt, übernimm nicht unkritisch das Muster des Voreigentümers. Es gilt immer, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

Welche Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Bei den meisten Formularmietverträgen wird Bezug genommen auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und die dort enthaltenen Betriebskostenarten. Wenn das so ist, hast du Glück. Dann kannst du sämtliche Betriebskosten entsprechend auf den Mieter umlegen.

Es gibt aber auch Vermieter, die aus Unwissenheit eine genaue Liste erstellen, welche Betriebskosten umgelegt werden. Leider vergessen sie dann häufig auch Kostenpositionen. Diese müssen die Mieter nicht zahlen und der Vermieter bleibt darauf sitzen. Dies betrifft dann leider auch dich (du weißt ja: Kauf bricht nicht Miete :-)). Eine mit dem Mieter einvernehmliche Änderung des Mietvertrags ist jedoch möglich.

Nebenkostenabrechnung bei Neubau

Es gibt noch keine Abrechnung aus dem Vorjahr, weil du deine Immobilie vom Bauträger oder zu einem frühen Zeitpunkt erworben hast?

Dann ist ein wenig Gehirnschmalz deinerseits nötig, um das Muster für die erste Abrechnung zu erstellen.

Wenn du eine Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erworben hast, findest du die meisten Abrechnungspositionen auf dem Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft. Meist gibt es hier einen Kostenblock, der auch entsprechend bezeichnet ist, wie zum Beispiel „umlagefähige Betriebskosten“. Dazu ergänzt du für dich noch die Position Grundsteuer. Diese ist auch umlagefähig, erscheint aber nicht bei der WEG, da du den Grundsteuerbescheid direkt von der Stadt oder Gemeinde erhältst.

Aber auch hier gilt immer der Mietvertrag. Du darfst nur solche Kosten umlegen, für die es im Mietvertrag eine entsprechende Grundlage gibt.

Übrigens: Wenn du dir unsicher bist oder dir deinen Gehirnschmalz für andere Dinge in deinem Leben aufsparen möchtest, lass mich dir helfen und nimm die Abkürzung.

Eigentümerwechsel und Steuern

Auch Vater Staat freut sich natürlich mit dir über den Erwerb deiner Immobilie ;-).

Neben der einmaligen Grunderwerbssteuer erhältst du nun auch jährlich Post von der Stadt oder Gemeinde und darfst Grundabgaben zahlen.

Bei einer kompletten Immobilie umfasst das alle Grundabgaben, wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Abwasser.

Bei Erwerb einer Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhältst du nur einen Bescheid über die Grundsteuer, da die übrigen Kosten über die Gemeinschaft laufen.

Der jährliche Grundabgabenbescheid geht demjenigen zu, der am 01.01. im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das ist oftmals noch der Verkäufer. Hier musst du eine interne Regelung mit ihm treffen und ihm Beträge gegebenenfalls erstatten, wie weiter oben beschrieben.

Mietvertrag bei Eigentümerwechsel: ab wann kann ich die Miete erhöhen?

Nach dem Erwerb der Immobilie möchtest du deine Rendite möglichst schnell erhöhen?

Eine Möglichkeit wäre, eine Mieterhöhung durchzuführen. Aber geht das sofort?

Auch hier hat die Mutter aller Grundsätze wieder Recht: Kauf bricht nicht Miete. Auch beim Thema Mieterhöhung gelten die normalen gesetzlichen Fristen und das, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Je nach Art der Mieterhöhung, die gemäß Mietvertrag oder Gesetz möglich ist, muss die Miete für einen bestimmten Zeitraum unverändert bleiben, bevor sie angepasst werden kann. Im ersten Schritt solltest du also prüfen, ob der vorherige Vermieter in den letzten 12 Monaten die Kaltmiete bereits erhöht hat.

Sollte dem so sein, musst du dich mit großer Wahrscheinlichkeit noch ein wenig gedulden.

Ansonsten kannst du je nach Inhalt des Mietvertrags weitere Schritte zur Mieterhöhung prüfen. Folgende Arten der Mieterhöhung gibt es:

• • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

• • Staffelmiete

• • Indexmiete

• • Erhöhung bei preisgebundenem / gefördertem Wohnraum („sozialer Wohnungsbau“)

• • Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn im Mietvertrag keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden, kommt für dich wahrscheinlich die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht.

Klingt kompliziert?

Manchmal ist es das leider auch. Deshalb arbeite ich gerade an einem neuen Onlinekurs, der dich in deinem Tempo Schritt für Schritt durch den Prozess der Mieterhöhung führt und dir alle nötigen Brief- und Berechnungsvorlagen gleich mitliefert. Trage dich hier unverbindlich in die Warteliste zum Kurs „Mieterhöhung“ ein und erhalte sofort eine Info, wenn der Kurs verfügbar ist.

Du möchtest nicht warten? Auch hier gilt natürlich mein Angebot, dich individuell zu begleiten. Gib mir die Abkürzung.

Eigentümerwechsel: Wer informiert den Mieter?

Bevor die Mieteinnahmen auf dein Konto sprudeln, fehlt natürlich noch eins:

Der Mieter muss davon erfahren, dass du der neue Eigentümer bist.

Hierzu ist noch einmal die Mitwirkung des Verkäufers nötig, insbesondere, wenn du noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist. Wie du weiter oben erfahren hast, gibt es regelmäßig eine mehrmonatige Lücke zwischen dem Übergang von Nutzen und Lasten und der Eintragung im Grundbuch.

Der Verkäufer muss dem Mieter also eine entsprechende Information geben, denn sonst könnte ja jeder kommen und behaupten, er sei der neue Eigentümer.

Eine Möglichkeit ist es, ein gemeinsames Schreiben aufzusetzen. Eine entsprechende Vorlage findest du bei den Downloads.

Hier nochmal der Link:

Das Schreiben sollte folgende Informationen enthalten:

• • Info, dass du der neue Eigentümer bist

• • Deine Anschrift und Kontaktdaten

• • Zeitpunkt des Übergangs (also: Ab wann muss die Miete an dich gezahlt werden)

• • Deine Bankverbindung

• • Ggf. Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Mietkaution auf dich (siehe nächster Abschnitt)

• • Unterschrift alter und neuer Eigentümer

Eigentümerwechsel und Mietkaution

Wenn im Mietvertrag die Hinterlegung einer Mietsicherheit, auch Mietkaution genannt, hinterlegt wurde, steht diese nun ebenfalls dir als neuem Eigentümer zu.

Die Mietsicherheit kann in unterschiedlicher Form erbracht werden. Möglich sind insbesondere:

• • Ein verpfändetes Sparkonto

• • Eine Mietbürgschaft von Bank oder Versicherung

• • Barkaution (Achtung, siehe hier wichtige Fakten weiter unten)

Stelle sicher, dass du die Mietkaution vom bisherigen Eigentümer inkl. bisher angefallener Zinsen erhältst, denn bei Beendigung des Mietverhältnisses wird sich der Mieter mit der Rückzahlungsbitte an dich wenden. Schlimmstenfalls musst du auf die Mietkaution zurückgreifen, falls der Mieter vertragliche Pflichten nicht erfüllt.

Noch einige wichtigen Fakten zur Mietsicherheit:

• • Du musst die Mietsicherheit getrennt von deinem eigenen Vermögen aufbewahren. Das bedeutet, dass im Falle deiner Insolvenz die Mietsicherheit geschützt sein muss. In der Praxis ist das zum Beispiel durch ein Sparkonto, das auf den Namen des Mieters läuft und auf dich verpfändet ist, möglich. So kann der Mieter während der Mietzeit den Betrag auf dem Konto nicht ohne deine Zustimmung antasten.

• • Du bist verpflichtet, das Geld sicher und verzinslich anzulegen. Lass es also nicht in bar oder auf einem Girokonto herumliegen. Dem Mieter stehen bei Rückzahlung der Mietkaution auch die Zinsen zu. Das ist bei der oben genannten Variante mit dem Sparkonto am leichtesten zu erfüllen. Ausnahme: bei Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht keine Pflicht zur Verzinsung.

• • Wenn der Mieter dir eine Bürgschaft von Bank oder Versicherung überlassen hat, informiere die Bank oder Versicherungsgesellschaft über den Eigentümerwechsel und die Zustimmung des Mieters zur Übertragung auf dich. Du erhältst eine Bürgschaftsurkunde, die du sorgfältig aufbewahren solltest. Hier musst du dir ansonsten um nichts weiter Gedanken machen.

Eigennutzung geplant?

Du hast eine Immobilie erworben, um sie demnächst oder irgendwann mal selbst zu nutzen?

Eine sogenannte Eigenbedarfskündigung ist oft heikel und mit vielen Emotionen verbunden.

Verständlicherweise brechen die meisten Mieter dabei nicht in Jubel aus und gehen auch häufig rechtlich gegen die Kündigung vor.

Ich empfehle dir daher in einem solchen Fall die Zusammenarbeit mit einem Fachanwalt für Mietrecht, um von Anfang an deine Eigenbedarfskündigung rechtlich sauber anzugehen.

Trotzdem findest du hier einige grundlegende Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung:

Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn du die Mieträume für dich selbst, deine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigst.

Der Name der Personen, die die Wohnung bewohnen sollen, muss in der Kündigung ausdrücklich genannt werden.

Außerdem musst du nachvollziehbare Gründe nennen, warum ausgerechnet diese Wohnung benötigt wird.

Die ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab und beträgt bis zu neun Monate.

Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohneigentum

Wurde eine Immobilie durch den bisherigen Besitzer in Wohneigentum umgewandelt (zu Deutsch: die Wohnungen werden nun als einzelne Eigentumswohnungen verkauft), besteht für den Mieter nach dem Verkauf ein dreijähriger Kündigungsschutz. Die Bundesländer können diesen Schutz auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Hast du also eine vermietete Wohnung in einer neu gegründeten Eigentümergemeinschaft erworben, brauchst du ein wenig Geduld.

Fazit: Mietvertrag bei Eigentümerwechsel

Geschafft!

Nun weißt du über alle wichtigen Punkte Bescheid, die bei einem Eigentümerwechsel mit dem Vorbesitzer und dem Mieter zu klären sind. Um deinen Aufwand möglichst gering zu halten, nutze auch gern die Briefvorlage und die Checkliste aus dem Download.

Ich wünsche dir viel Erfolg bei der Umsetzung!

Leb das gute Leben als Immobilieninvestor.

Deine Karin

PS: Falls doch noch Fragen offengeblieben sind oder du lieber fremden Gehirnschmalz anstatt deines eigenen einsetzen möchtest, nimm die Abkürzung. 🙂

Welche Immobilie als Kapitalanlage ist die richtige für dich?

Eigentumswohnung? Mehrfamilienhaus? Neubau? Altbau?

Wenn du dir unsicher bist, lies weiter.

In diesem Artikel erfährst du:

• Warum es für dich nur einen richtigen Weg gibt, nämlich DEINEN
• Die sechs wichtigsten Merkmale für deine Immobilienstrategie
• Wie du daraus die passende Immobilienstrategie für dich entwickelst

Wenn guter Rat schlechter Rat ist

„Der Steuerberater hat gesagt, ich soll mal ein bisschen Geld anlegen, am besten eine Eigentumswohnung kaufen“.

So kam Richard zu seiner ersten Eigentumswohnung, wie die Jungfrau zum Kinde.

Die Wohnung war vermietet, der Mieter wohnte dort schon lange und zahlte zuverlässig und pünktlich seine Miete. Richard freute sich: „Alles top, was für eine gute Geldanlage“.

Das böse Erwachen ließ allerdings nicht lange auf sich warten…

Einige Monate später nahm Richard zum ersten Mal an der jährlichen Eigentümerversammlung teil und hatte sogleich ein Déjà-Vu-Erlebnis aus seiner Kindergartenzeit.

Dort zankten erwachsene Menschen um Recht und Unrecht und, wie in der Welt der Erwachsenen üblich, um Geld. Ein Eigentümer, der mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft betraut war, saß ein bisschen hilflos daneben und versuchte, die beiden größten Streithähne zur Räson zu bringen.

Eine andere Eigentümerin, die neben Richard saß, raunte: „Wenn Sie die beiden Herrschaften vorher gekannt hätten, dann hätten Sie die Wohnung wohl nicht gekauft“ und zwinkerte Richard zu. „Aber trösten Sie sich: Herr Meier ist heute Abend nicht da, sonst wäre es noch schlimmer.“

Das Gezanke drehte sich um eine aufwändige Dachsanierung, die aus Sicht einiger Eigentümer wohl dringend notwendig war. Andere Eigentümer hielten das für übertrieben oder ließen durchblicken, nicht über die notwendigen finanziellen Mittel zu verfügen, um so eine Sanierung zu stemmen.

Wie Richard von seiner plauderfreundlichen Sitznachbarin und Miteigentümerin erfuhr, brannte dieser Streit wohl seit inzwischen drei Jahren auf jeder Eigentümerversammlung.

Was nützt dir die schönste Rendite, wenn du kurz vor dem Nervenzusammenbruch stehst?

Die traurige Wahrheit:

So wie Richard ergeht es vielen Immobilieninvestoren, die, oft auf Rat des Steuerberaters oder eines Freundes, eine Immobilie erwerben und nach kurzer Zeit eine „kalte Dusche“ erfahren.

Das Thema Immobilieninvestition ist sehr komplex und heute möchte ich ein wenig Licht ins Dunkel bringen.

Es gibt dort draußen hunderte Gurus und Ratgeber, die dir erklären, was du tun und lassen solltest in puncto Immobilien.

Ich sehe das anders:

Du brauchst eine Immobilienstrategie, die für DICH funktioniert. Es ist wichtig, DEINE Ziele und Prioritäten zu kennen, sonst wirst du mit deiner Immobilie nicht glücklich. Geld ist hierbei nicht der einzige Aspekt, den es zu berücksichtigen gilt.

Ich stelle dir jetzt sechs Kriterien vor, die du in deiner persönlichen Immobilenstrategie berücksichtigen kannst. Danach basteln wir daraus in nur wenigen Minuten eine Entscheidungsgrundlage für deine zukünftigen Immobilien-Investments.

Bist du bereit?

Die sechs wichtigsten Merkmale deiner Immobilienstrategie

1. Art der Immobilie

Wir gehen hier insbesondere auf Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ein, da dies die meisten Anleger interessiert. Es gibt jedoch auch weitere Formen, wie z. B. Tiefgaragenstellplätze, Spezialimmobilien (z. B. Pflegeappartments, Lagerhallen), Büroimmobilien usw.

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung innerhalb einer Immobilie, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Hierbei kann also theoretisch jede Wohnung einem anderen Eigentümer gehören. Alle Eigentümer zusammen sind als Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) für das sogenannte Gemeinschaftseigentum zuständig.

Hierzu gehören im Wesentlichen tragende und unveränderliche Bauteile wie die Außenfassade und das Dach und gemeinschaftlich genutzte Teile der Immobilie, wie z. B. eine Zentralheizung, ein Aufzug oder ein allgemeiner Fahrradschuppen.

Viele „Newbies“ unterschätzen den Einfluss der Eigentümergemeinschaft auf die eigene Wohnung.

Vorteile:

• • In der Regel günstiger als der Erwerb eines kompletten Mehrfamilienhauses
  • Kosten für Reparaturen und andere bauliche Maßnahmen werden gemeinschaftlich getragen
  • Ein Verwalter wird bestellt für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Du musst dich „nur“ um deine Wohnung und deinen Mieter kümmern. Somit weniger Verwaltungsarbeit für dic

Nachteile:

• • Innerhalb der Gemeinschaft kann es Konflikte geben z. B. über durchzuführende Baumaßnahmen und die Kostenverteilung
  • Je nach Regelungen in der Gemeinschaftsordnung hast du nicht die freie Hand ohne die Zustimmung anderer Eigentümer z. B. ein Carport oder ein Gartenhäuschen zu bauen
  • Über Vorgänge innerhalb der Gemeinschaft wird auf der Eigentümerversammlung in den meisten Fällen mit einfacher Mehrheit abgestimmt. Wenn deine Meinung in der Minderheit ist, musst du den gefassten Beschluss trotzdem mittragen und ggf. mitzahlen.
  • Kein Einfluss auf die Mieterauswahl der anderen Eigentümer. Eine Immobilie kann so unter Umständen zum sozialen Brennpunkt werden.

Zu einer Eigentumswohnung gehört übrigens auch die jährliche Eigentümerversammlung. Wie du hier auch als „Neuling“ souverän und gut vorbereitet teilnimmst, habe ich in diesem Artikel für dich ausführlich erklärt: Ablauf Eigentümerversammlung

Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus zu besitzen ist eine weitere Option, wie du dein Geld in Immobilien anlegen kannst. Hierbei gehört dir das gesamte Gebäude mit allen Rechten und Pflichten.

Vorteile:

• • Du hast alles von A-Z selbst in der Hand
  • Du kannst eine Strategie für die Immobilie festlegen, die zu deinen Zielen passt, z. B. in puncto energetische Modernisierung
  • Du suchst die Mieter für die komplette Immobilie aus.

Nachteile:

• • Meist höheres Invest als eine Eigentumswohnung
  • Du musst dich um alles selber kümmern, sofern du dir keine gute Hausverwaltung suchst
  • Du trägst alle Kosten allein

2. Größe der Immobilie / Anzahl Einheiten

Welche Rolle spielen die Größe der Immobilie bzw. die Anzahl der Einheiten bei deiner Strategie?

Größe / Anzahl der Einheiten von Mehrfamilienhäusern

Ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten macht meist weniger Arbeit als ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten und ist günstiger in der Anschaffung.

Auch fallen bauliche Maßnahmen in kleineren Immobilien meist günstiger aus. Auf der anderen Seite sind natürlich auch die Mieteinnahmen entsprechend geringer.

Ich schlage dir vor, für dich darüber nachzudenken, ob es Sinn für dich macht, zunächst einmal „klein“ anzufangen, um dann mit etwas mehr Routine und vielleicht auch höherem Kapitalhebel nach und nach größere Immobilien zu erwerben.

Vorteile mehrerer Eigentumswohnungen

Hier ein Trick, einige der oben genannten Nachteile von Eigentumswohnungen auszuhebeln:

Wenn du mehrere Wohnungen innerhalb der gleichen Wohnanlage besitzt hast du den Vorteil, dass

a) ein Verwalter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums übernimmt

und

b) dein Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung größer ist. Aber Achtung: hier musst du vorher die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft prüfen. In manchen Eigentümergemeinschaften wird nach Kopfprinzip abgestimmt. Das bringt dir in diesem Fall keinen Vorteil.

3. Standort der Immobilie

New York, Rio, Rosenheim… Ob die Sportfreunde Stiller bei ihrem gleichnamigen Song an Immobilien dachten?

Wie auch immer:

Auch der Standort der Immobilie kann für deine persönliche Immobilienstrategie eine entscheidende Rolle spielen.

Bedenke folgende Aspekte:

Nähe zu deinem Wohnort

Wenn du dich selbst um die Verwaltung deiner Immobilien kümmern möchtest, ist es sinnvoll, dass diese sich in einer für dich gut erreichbaren Entfernung zu deinem Wohnort befinden. Es kann sonst schnell zeitraubend und teuer werden, wenn du beispielsweise für eine Neuvermietung ständig zu Besichtigungsterminen weit fahren musst.

Lage, Lage, Lage

Ich weiß, dieses Mantra ist schon etwas klischeehaft geworden.

Was ich damit meine, ist:

Überlege dir, in welchem Teich du schwimmen möchtest und welche anderen Fische dort noch schwimmen. Es gibt Regionen, Städte und Stadtviertel, die von Investoren überlaufen sind, weil dort hohe Renditen möglich sind.

Gerade, wenn du dich für Immobilien in deiner eigenen Wohnumgebung entscheidest, hast du möglicherweise ein sehr gutes Gespür für den lokalen Markt, das ein Kapitalhai, der virtuell auf der Suche nach guten Investments ist, nicht hat.

4. Zustand der Immobilie

Vom schlüsselfertigen Neubau bis zur abrissreifen Bruchbude und allem dazwischen ist alles auf dem Immobilienmarkt zu haben. Entsprechend hoch oder niedrig sind deine Investitionskosten.

Hier ist es besonders wichtig, dir Gedanken über deine langfristige Strategie zu machen.

Im Folgenden stelle ich einige Vor- und Nachteile der beiden Extreme schlüsselfertiger Neubau und abrissreife Immobilie vor. Die entsprechenden Vor- und Nachteile findest du bei Immobilien, die „dazwischen“ liegen entsprechend abgeschwächter.

Schlüsselfertiger Neubau

Vorteile:

• • Gewährleistung: solltest du Baumängel feststellen, muss hier vom Bauträger nachgebessert werden. Die Dauer der Gewährleistung richtet sich nach den vereinbarten rechtlichen Grundlagen (BGB / VOB) und ggf. Art des defekten Bauteils. Achtung, bei Wohnungseigentümergemeinschaften: hier ist zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum zu unterscheiden.
  • Meist hohe Mieten erzielbar
  • Gut vermietbar
  • Die Immobilie ist technisch und energetisch auf dem neuesten Stand. Wahrscheinlich auf Jahre nur geringer Investitionsbedarf.

Nachteile:

• • Hoher Kaufpreis 
  • Je nach Qualität der baulichen Ausführung gibt es anfangs evtl. gehäuft Beschwerden von Mietern über Mängel oder noch nicht fertiggestellte Arbeiten. Meine Empfehlung an dich: lass dich bei der Abnahme/Übergabe mit dem Bauträger der Immobilie von einem Profi, wie z. B. einem Architekten oder Bausachverständigen begleiten, um eventuelle Mängel gleich zu protokollieren und um Rahmen der Gewährleistung geltend zu machen.
  • Bei der Berechnung der Miete und Nebenkosten für deinen Mieter kannst du nicht auf Erfahrungswerte aus dieser Immobilie zurückgreifen. Gerade Energiekosten sind eine große Unbekannte.

Abrissreife Immobilie

Bei Immobilien, wo die einzig sinnvolle Lösung die Abrissbirne ist, hast du indes ganz andere Fragestellungen:

Vorteile:

• • Niedriger Kaufpreis
  • Nach dem Abriss kannst du „auf der grünen Wiese“ ganz neu nach deinem Gusto starten. Hier eine ganz unverhohlene Werbung: Falls du einen guten Architekten suchst, der nicht „von der Stange“ arbeitet, schau mal auf der Website von meinem Mann Thorsten Kaufhold, Menschen und Räume GmbH, vorbei. “ /> Die Zusammenarbeit mit einem Architekten, der deine Immobilie plant und die Baugewerke ausschreibt, ist übrigens meist kostengünstiger als der schlüsselfertige Erwerb.
  • Durch Optimierung des Grundrisses deiner neuen Immobilie ist es oft möglich, mehr oder größere Einheiten zu planen. Somit steigen deine potenziellen Mieteinnahmen.

Nachteile:

• • Eventuell noch in der Immobilie lebende Mieter, denen gekündigt werden muss. Neben dem juristischen Aufwand ist es auch eine soziale und ethische Frage, ob du das möchtest. Der Begriff Gentrifizierung ist inzwischen verschrien. Hiermit ist gemeint, dass einkommensschwächere Mieter ihre Wohnung verlassen müssen und der neu entstandene Wohnraum so teuer ist, dass diese Mietergruppe ihn sich nicht mehr leisten kann und somit verdrängt wird.
  • Auch, wenn du die Arbeit an einen Architekten oder Generalunternehmer abgibst, ist viel Input von dir gefragt, wie die neue Immobilie realisiert werden soll.
  • Wenn du das Projekt von einer Bank finanzieren lässt, musst du den Banker von deinem Konzept überzeugen und auch deine Mieteinnahmen- und Kostenplanung vorlegen. Insbesondere wenn du noch unerfahren bist, kann das eine Herausforderung sein.

5. Finanzierungsmöglichkeiten

Eine ganz entscheidende Rolle bei deiner Immobilienstrategie spielen natürlich auch dein Geldbeutel und die Art und Weise, auf die du das fehlende Kapital beschaffen kannst.

Hier sind einige Fragen, die du dir stellen solltest:

• • In welchem Investitionsrahmen fühlst du dich wohl?
  • Welche Art von Immobilie passt in diesen Rahmen?
  • Was ist dein Endziel? Wie viele Immobilien möchtest du besitzen? Je mehr renditestarke Immobilien du besitzt, desto leichter kommst du an weiteres Kapital.
  • Bist du als Solo-Investor unterwegs oder kommen möglicherweise auch gemeinsame Co-Investments infrage?

Finanzierung ohne Bank

Das Geld muss nicht unbedingt von der Bank kommen.

Private Kredite von Verwandten und Freunden sind möglich.

Du kannst außerdem mit anderen „zusammenlegen“ und gemeinsam eine Immobilie erwerben, sodass jeder innerhalb seiner aktuellen finanziellen Möglichkeiten bleibt. Bitte lasst euch hierzu unbedingt rechtlich und steuerlich beraten.

6. Steuerliche Aspekte

Bevor du eine Immobilie erwirbst, hol dir steuerlichen Rat.

Gewinne aus Immobilienbesitz erhöhen dein zu versteuerndes Einkommen. Steuermindernd wirken sich aus der Immobilie entstehende Kosten wie Reparaturen, Modernisierungen, Finanzierungskosten und die Abschreibung aus.

Immobilien können eine sehr gute Stellschraube für deine Steuerlast sein. Deine Immobilienstrategie sollte also zu deinen Vermögenszielen insgesamt passen.

Formuliere deine persönliche Immobilienstrategie

Puh, das war gerade eine Menge Stoff, oder?

Ich habe dir versprochen, deine Strategie entsteht jetzt in wenigen Minuten.

Also, überfliege wenn nötig die oben genannten Punkte noch einmal und notiere dir:

• • Meine Top 3 Ja-Kriterien (z. B. Eigentumswohnung, Umkreis 50 km, max. 250.000 €)
  • Meine Top 3 No-Gos (z. B. kein Neubau, keine ethischen Bedenken, kein Reparaturstau)

Wie geht es weiter?

Glückwunsch, nun hast du eine Entscheidungsgrundlage für dein Immobilieninvestment.

Du kannst deine Strategie verfeinern, indem du weitere „Wäre-schön“ oder „Lieber-nicht“ Punkte ergänzt.

Mit deinen gefundenen Kriterien kannst du dich auf die Suche nach der Immobilie machen, die dir keine Kopfschmerzen bereiten wird. 🙂

Dir ist das noch nicht konkret genug?

Dieser Blogartikel kann dir nur einen ersten groben Überblick verschaffen. Wenn du noch mehr wissen und deine Strategie verfeinern möchtest, buche gern einen 1:1 Online-Termin mit mir.

Lebe das gute Leben als Immobilieninvestor.
Deine Karin

Foto von Brooke Lark auf Unsplash