Welche Immobilie als Kapitalanlage ist die richtige für dich?
Eigentumswohnung? Mehrfamilienhaus? Neubau? Altbau?
Wenn du dir unsicher bist, lies weiter.
In diesem Artikel erfährst du:
- Warum es für dich nur einen richtigen Weg gibt, nämlich DEINEN
- Die sechs wichtigsten Merkmale für deine Immobilienstrategie
- Wie du daraus die passende Immobilienstrategie für dich entwickelst
Wenn guter Rat schlechter Rat ist
„Der Steuerberater hat gesagt, ich soll mal ein bisschen Geld anlegen, am besten eine Eigentumswohnung kaufen“.
So kam Richard zu seiner ersten Eigentumswohnung, wie die Jungfrau zum Kinde.
Die Wohnung war vermietet, der Mieter wohnte dort schon lange und zahlte zuverlässig und pünktlich seine Miete. Richard freute sich: „Alles top, was für eine gute Geldanlage“.
Das böse Erwachen ließ allerdings nicht lange auf sich warten…
Einige Monate später nahm Richard zum ersten Mal an der jährlichen Eigentümerversammlung teil und hatte sogleich ein Déjà-Vu-Erlebnis aus seiner Kindergartenzeit.
Dort zankten erwachsene Menschen um Recht und Unrecht und, wie in der Welt der Erwachsenen üblich, um Geld. Ein Eigentümer, der mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft betraut war, saß ein bisschen hilflos daneben und versuchte, die beiden größten Streithähne zur Räson zu bringen.
Eine andere Eigentümerin, die neben Richard saß, raunte: „Wenn Sie die beiden Herrschaften vorher gekannt hätten, dann hätten Sie die Wohnung wohl nicht gekauft“ und zwinkerte Richard zu. „Aber trösten Sie sich: Herr Meier ist heute Abend nicht da, sonst wäre es noch schlimmer.“
Das Gezanke drehte sich um eine aufwändige Dachsanierung, die aus Sicht einiger Eigentümer wohl dringend notwendig war. Andere Eigentümer hielten das für übertrieben oder ließen durchblicken, nicht über die notwendigen finanziellen Mittel zu verfügen, um so eine Sanierung zu stemmen.
Wie Richard von seiner plauderfreundlichen Sitznachbarin und Miteigentümerin erfuhr, brannte dieser Streit wohl seit inzwischen drei Jahren auf jeder Eigentümerversammlung.
Was nützt dir die schönste Rendite, wenn du kurz vor dem Nervenzusammenbruch stehst?
Die traurige Wahrheit:
So wie Richard ergeht es vielen Immobilieninvestoren, die, oft auf Rat des Steuerberaters oder eines Freundes, eine Immobilie erwerben und nach kurzer Zeit eine „kalte Dusche“ erfahren.
Das Thema Immobilieninvestition ist sehr komplex und heute möchte ich ein wenig Licht ins Dunkel bringen.
Es gibt dort draußen hunderte Gurus und Ratgeber, die dir erklären, was du tun und lassen solltest in puncto Immobilien.
Ich sehe das anders:
Du brauchst eine Immobilienstrategie, die für DICH funktioniert. Es ist wichtig, DEINE Ziele und Prioritäten zu kennen, sonst wirst du mit deiner Immobilie nicht glücklich. Geld ist hierbei nicht der einzige Aspekt, den es zu berücksichtigen gilt.
Ich stelle dir jetzt sechs Kriterien vor, die du in deiner persönlichen Immobilenstrategie berücksichtigen kannst. Danach basteln wir daraus in nur wenigen Minuten eine Entscheidungsgrundlage für deine zukünftigen Immobilien-Investments.
Bist du bereit?
Die sechs wichtigsten Merkmale deiner Immobilienstrategie
1. Art der Immobilie
Wir gehen hier insbesondere auf Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ein, da dies die meisten Anleger interessiert. Es gibt jedoch auch weitere Formen, wie z. B. Tiefgaragenstellplätze, Spezialimmobilien (z. B. Pflegeappartments, Lagerhallen), Büroimmobilien usw.
Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung innerhalb einer Immobilie, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Hierbei kann also theoretisch jede Wohnung einem anderen Eigentümer gehören. Alle Eigentümer zusammen sind als Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) für das sogenannte Gemeinschaftseigentum zuständig.
Hierzu gehören im Wesentlichen tragende und unveränderliche Bauteile wie die Außenfassade und das Dach und gemeinschaftlich genutzte Teile der Immobilie, wie z. B. eine Zentralheizung, ein Aufzug oder ein allgemeiner Fahrradschuppen.
Viele „Newbies“ unterschätzen den Einfluss der Eigentümergemeinschaft auf die eigene Wohnung.
Vorteile:
-
- In der Regel günstiger als der Erwerb eines kompletten Mehrfamilienhauses
- Kosten für Reparaturen und andere bauliche Maßnahmen werden gemeinschaftlich getragen
- Ein Verwalter wird bestellt für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Du musst dich „nur“ um deine Wohnung und deinen Mieter kümmern. Somit weniger Verwaltungsarbeit für dic
Nachteile:
-
- Innerhalb der Gemeinschaft kann es Konflikte geben z. B. über durchzuführende Baumaßnahmen und die Kostenverteilung
- Je nach Regelungen in der Gemeinschaftsordnung hast du nicht die freie Hand ohne die Zustimmung anderer Eigentümer z. B. ein Carport oder ein Gartenhäuschen zu bauen
- Über Vorgänge innerhalb der Gemeinschaft wird auf der Eigentümerversammlung in den meisten Fällen mit einfacher Mehrheit abgestimmt. Wenn deine Meinung in der Minderheit ist, musst du den gefassten Beschluss trotzdem mittragen und ggf. mitzahlen.
- Kein Einfluss auf die Mieterauswahl der anderen Eigentümer. Eine Immobilie kann so unter Umständen zum sozialen Brennpunkt werden.
Zu einer Eigentumswohnung gehört übrigens auch die jährliche Eigentümerversammlung. Wie du hier auch als „Neuling“ souverän und gut vorbereitet teilnimmst, habe ich in diesem Artikel für dich ausführlich erklärt: Ablauf Eigentümerversammlung
Mehrfamilienhaus
Ein Mehrfamilienhaus zu besitzen ist eine weitere Option, wie du dein Geld in Immobilien anlegen kannst. Hierbei gehört dir das gesamte Gebäude mit allen Rechten und Pflichten.
Vorteile:
-
- Du hast alles von A-Z selbst in der Hand
- Du kannst eine Strategie für die Immobilie festlegen, die zu deinen Zielen passt, z. B. in puncto energetische Modernisierung
- Du suchst die Mieter für die komplette Immobilie aus.
Nachteile:
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- Meist höheres Invest als eine Eigentumswohnung
- Du musst dich um alles selber kümmern, sofern du dir keine gute Hausverwaltung suchst
- Du trägst alle Kosten allein
2. Größe der Immobilie / Anzahl Einheiten
Welche Rolle spielen die Größe der Immobilie bzw. die Anzahl der Einheiten bei deiner Strategie?
Größe / Anzahl der Einheiten von Mehrfamilienhäusern
Ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten macht meist weniger Arbeit als ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten und ist günstiger in der Anschaffung.
Auch fallen bauliche Maßnahmen in kleineren Immobilien meist günstiger aus. Auf der anderen Seite sind natürlich auch die Mieteinnahmen entsprechend geringer.
Ich schlage dir vor, für dich darüber nachzudenken, ob es Sinn für dich macht, zunächst einmal „klein“ anzufangen, um dann mit etwas mehr Routine und vielleicht auch höherem Kapitalhebel nach und nach größere Immobilien zu erwerben.
Vorteile mehrerer Eigentumswohnungen
Hier ein Trick, einige der oben genannten Nachteile von Eigentumswohnungen auszuhebeln:
Wenn du mehrere Wohnungen innerhalb der gleichen Wohnanlage besitzt hast du den Vorteil, dass
a) ein Verwalter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums übernimmt
und
b) dein Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung größer ist. Aber Achtung: hier musst du vorher die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft prüfen. In manchen Eigentümergemeinschaften wird nach Kopfprinzip abgestimmt. Das bringt dir in diesem Fall keinen Vorteil.
3. Standort der Immobilie
New York, Rio, Rosenheim… Ob die Sportfreunde Stiller bei ihrem gleichnamigen Song an Immobilien dachten?
Wie auch immer:
Auch der Standort der Immobilie kann für deine persönliche Immobilienstrategie eine entscheidende Rolle spielen.
Bedenke folgende Aspekte:
Nähe zu deinem Wohnort
Wenn du dich selbst um die Verwaltung deiner Immobilien kümmern möchtest, ist es sinnvoll, dass diese sich in einer für dich gut erreichbaren Entfernung zu deinem Wohnort befinden. Es kann sonst schnell zeitraubend und teuer werden, wenn du beispielsweise für eine Neuvermietung ständig zu Besichtigungsterminen weit fahren musst.
Lage, Lage, Lage
Ich weiß, dieses Mantra ist schon etwas klischeehaft geworden.
Was ich damit meine, ist:
Überlege dir, in welchem Teich du schwimmen möchtest und welche anderen Fische dort noch schwimmen. Es gibt Regionen, Städte und Stadtviertel, die von Investoren überlaufen sind, weil dort hohe Renditen möglich sind.
Gerade, wenn du dich für Immobilien in deiner eigenen Wohnumgebung entscheidest, hast du möglicherweise ein sehr gutes Gespür für den lokalen Markt, das ein Kapitalhai, der virtuell auf der Suche nach guten Investments ist, nicht hat.
4. Zustand der Immobilie
Vom schlüsselfertigen Neubau bis zur abrissreifen Bruchbude und allem dazwischen ist alles auf dem Immobilienmarkt zu haben. Entsprechend hoch oder niedrig sind deine Investitionskosten.
Hier ist es besonders wichtig, dir Gedanken über deine langfristige Strategie zu machen.
Im Folgenden stelle ich einige Vor- und Nachteile der beiden Extreme schlüsselfertiger Neubau und abrissreife Immobilie vor. Die entsprechenden Vor- und Nachteile findest du bei Immobilien, die „dazwischen“ liegen entsprechend abgeschwächter.
Schlüsselfertiger Neubau
Vorteile:
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- Gewährleistung: solltest du Baumängel feststellen, muss hier vom Bauträger nachgebessert werden. Die Dauer der Gewährleistung richtet sich nach den vereinbarten rechtlichen Grundlagen (BGB / VOB) und ggf. Art des defekten Bauteils. Achtung, bei Wohnungseigentümergemeinschaften: hier ist zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum zu unterscheiden.
- Meist hohe Mieten erzielbar
- Gut vermietbar
- Die Immobilie ist technisch und energetisch auf dem neuesten Stand. Wahrscheinlich auf Jahre nur geringer Investitionsbedarf.
Nachteile:
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- Hoher Kaufpreis
- Je nach Qualität der baulichen Ausführung gibt es anfangs evtl. gehäuft Beschwerden von Mietern über Mängel oder noch nicht fertiggestellte Arbeiten. Meine Empfehlung an dich: lass dich bei der Abnahme/Übergabe mit dem Bauträger der Immobilie von einem Profi, wie z. B. einem Architekten oder Bausachverständigen begleiten, um eventuelle Mängel gleich zu protokollieren und um Rahmen der Gewährleistung geltend zu machen.
- Bei der Berechnung der Miete und Nebenkosten für deinen Mieter kannst du nicht auf Erfahrungswerte aus dieser Immobilie zurückgreifen. Gerade Energiekosten sind eine große Unbekannte.
Abrissreife Immobilie
Bei Immobilien, wo die einzig sinnvolle Lösung die Abrissbirne ist, hast du indes ganz andere Fragestellungen:
Vorteile:
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- Niedriger Kaufpreis
- Nach dem Abriss kannst du „auf der grünen Wiese“ ganz neu nach deinem Gusto starten. Hier eine ganz unverhohlene Werbung: Falls du einen guten Architekten suchst, der nicht „von der Stange“ arbeitet, schau mal auf der Website von meinem Mann Thorsten Kaufhold, Menschen und Räume GmbH, vorbei.
“ /> Die Zusammenarbeit mit einem Architekten, der deine Immobilie plant und die Baugewerke ausschreibt, ist übrigens meist kostengünstiger als der schlüsselfertige Erwerb.
- Durch Optimierung des Grundrisses deiner neuen Immobilie ist es oft möglich, mehr oder größere Einheiten zu planen. Somit steigen deine potenziellen Mieteinnahmen.
Nachteile:
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- Eventuell noch in der Immobilie lebende Mieter, denen gekündigt werden muss. Neben dem juristischen Aufwand ist es auch eine soziale und ethische Frage, ob du das möchtest. Der Begriff Gentrifizierung ist inzwischen verschrien. Hiermit ist gemeint, dass einkommensschwächere Mieter ihre Wohnung verlassen müssen und der neu entstandene Wohnraum so teuer ist, dass diese Mietergruppe ihn sich nicht mehr leisten kann und somit verdrängt wird.
- Auch, wenn du die Arbeit an einen Architekten oder Generalunternehmer abgibst, ist viel Input von dir gefragt, wie die neue Immobilie realisiert werden soll.
- Wenn du das Projekt von einer Bank finanzieren lässt, musst du den Banker von deinem Konzept überzeugen und auch deine Mieteinnahmen- und Kostenplanung vorlegen. Insbesondere wenn du noch unerfahren bist, kann das eine Herausforderung sein.
5. Finanzierungsmöglichkeiten
Eine ganz entscheidende Rolle bei deiner Immobilienstrategie spielen natürlich auch dein Geldbeutel und die Art und Weise, auf die du das fehlende Kapital beschaffen kannst.
Hier sind einige Fragen, die du dir stellen solltest:
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- In welchem Investitionsrahmen fühlst du dich wohl?
- Welche Art von Immobilie passt in diesen Rahmen?
- Was ist dein Endziel? Wie viele Immobilien möchtest du besitzen? Je mehr renditestarke Immobilien du besitzt, desto leichter kommst du an weiteres Kapital.
- Bist du als Solo-Investor unterwegs oder kommen möglicherweise auch gemeinsame Co-Investments infrage?
Finanzierung ohne Bank
Das Geld muss nicht unbedingt von der Bank kommen.
Private Kredite von Verwandten und Freunden sind möglich.
Du kannst außerdem mit anderen „zusammenlegen“ und gemeinsam eine Immobilie erwerben, sodass jeder innerhalb seiner aktuellen finanziellen Möglichkeiten bleibt. Bitte lasst euch hierzu unbedingt rechtlich und steuerlich beraten.
6. Steuerliche Aspekte
Bevor du eine Immobilie erwirbst, hol dir steuerlichen Rat.
Gewinne aus Immobilienbesitz erhöhen dein zu versteuerndes Einkommen. Steuermindernd wirken sich aus der Immobilie entstehende Kosten wie Reparaturen, Modernisierungen, Finanzierungskosten und die Abschreibung aus.
Immobilien können eine sehr gute Stellschraube für deine Steuerlast sein. Deine Immobilienstrategie sollte also zu deinen Vermögenszielen insgesamt passen.
Formuliere deine persönliche Immobilienstrategie
Puh, das war gerade eine Menge Stoff, oder?
Ich habe dir versprochen, deine Strategie entsteht jetzt in wenigen Minuten.
Also, überfliege wenn nötig die oben genannten Punkte noch einmal und notiere dir:
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- Meine Top 3 Ja-Kriterien (z. B. Eigentumswohnung, Umkreis 50 km, max. 250.000 €)
- Meine Top 3 No-Gos (z. B. kein Neubau, keine ethischen Bedenken, kein Reparaturstau)
Wie geht es weiter?
Glückwunsch, nun hast du eine Entscheidungsgrundlage für dein Immobilieninvestment.
Du kannst deine Strategie verfeinern, indem du weitere „Wäre-schön“ oder „Lieber-nicht“ Punkte ergänzt.
Mit deinen gefundenen Kriterien kannst du dich auf die Suche nach der Immobilie machen, die dir keine Kopfschmerzen bereiten wird. 🙂
Dir ist das noch nicht konkret genug?
Dieser Blogartikel kann dir nur einen ersten groben Überblick verschaffen. Wenn du noch mehr wissen und deine Strategie verfeinern möchtest, buche gern einen 1:1 Online-Termin mit mir.
Lebe das gute Leben als Immobilieninvestor.
Deine Karin
Foto von Brooke Lark auf Unsplash